Приобретение квартиры на вторичном рынке сопряжено с определёнными рисками. Особое внимание должно привлекать значительное количество переходов права собственности на объект. Нарушения в цепочке предыдущих сделок могут стать причиной судебных разбирательств и даже未知的 потери права владения.
Рассмотрим, каким образом можно провести проверку недвижимости до покупки, чтобы минимизировать потенциальные угрозы.
Значение истории объекта недвижимости
Под этим подразумеваются данные о предыдущих сделках, собственниках, юридических основаниях перехода прав и существующих обременениях. Данная информация позволяет заблаговременно выявить возможные проблемы, которые могут возникнуть в будущем.
История перехода прав собственности не является общедоступной информацией. Это связано с двумя основными причинами: защитой персональных данных граждан и предотвращением мошеннических действий. Государство обеспечивает баланс между прозрачностью рынка и конфиденциальностью. Сведения о владельцах жилья охраняются законом. Полная открытость такой истории позволяла бы любому лицу получить данные о предыдущих собственниках, сроках владения и в некоторых случаях о стоимости, что является вмешательством в частную жизнь.
Доступ к сведениям о недвижимости в системе государственного кадастра разделён. Собственник имеет возможность видеть большинство данных,في حال же запроса третьим лицом предоставляется лишь ограниченная выписка, не содержащая полной истории.
Ограничение доступа также служит мерой противодействия мошенничеству, в частности «социальной инженерии», когда злоумышленники получают конфиденциальную информацию через манипуляции людьми. К распространённым видам таких преступлений относятся фишинг, телефонное мошенничество и actions in social networks.
Способы получения информации об истории квартиры или дома
Информация, доступная для самостоятельной проверки
Узнать текущий юридический статус объекта — кто является собственником, есть ли совладельцы, присутствуют ли обременения или залоги — можно через официальный портал eGov.kz или приложение eGov Mobile, заказав справку о зарегистрированных правах и обременениях.
Для этого третьему лицу (физическому или юридическому) необходимо:
- Авторизоваться на портале, перейти в раздел «Сервис получения справок третьими лицами» и выбрать «Заказать услугу онлайн».
- Ввести ИИН собственника, на чье имя оформляется запрос, и нажать «Проверить пользователя на наличие регистрации».
- Выбрать требуемый тип справки и подтвердить заказ с помощью ЭЦП или SMS-пароля (требуется регистрация в Базе мобильных граждан).
В случае регистрации собственника на портале он получит уведомление в личном кабинете и два SMS-сообщения на казахском и русском языках. Согласие на предоставление справки должно быть дано в течение двух часов с момента запроса.
Результат будет доступен в личном кабинете в разделе «История получения услуг». Третье лицо может получить справку, содержащую:
- адресные данные объекта;
- сведения о зарегистрированных правах на недвижимость;
- справку об отсутствии или наличии недвижимого имущества у собственника.
Важно: эта справка отражает только текущий статус объекта, но не показывает полную историю переходов права собственности.
Получение детальной истории объекта
Если объект вызывает подозрения, особенно при частых перепродажах за короткий период, требуется максимально полная информация. Такой «красный флаг» указывает на возможные проблемы с законностью сделок. Получить расширенные данные можно с привлечением адвоката. Он может направить официальный запрос в НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан».
В рамках судебного процесса адвокат вправе подать ходатайство, на основании которого суд запрашивает выписки из регистра прав на недвижимость. Суды обладают приоритетным доступом к этой базе данных.
В ответе будет содержаться полная цепочка всех предыдущих собственников с указанием оснований для каждого перехода права. Предоставляется следующая детализация:
- вид права (долевая, общая совместная собственность и т.д.);
- данные правообладателя (ФИО, год рождения или наименование юридического лица);
- основание возникновения права (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, решение суда с номерами и датами);
- основание прекращения права.
При наличии обременений указывается:
- вид обременения (арест, ипотечный залог и пр.);
- заинтересованная сторона (судебный орган, кредитная организация и др.);
- правообладатель;
- основание возникновения обременения.
Частота перепродаж может быть вызвана не только неблагополучной историей, но и возрастом самого дома. Однако случаи, когда объект меняет владельца несколько раз за несколько месяцев, требуют особой осторожности и указывают на возможные нарушения при оформлении сделок.
Покупка жилья требует тщательной подготовки. Перед заключением договора необходимо исчерпывающе проверить все документы, подтвердить правомочность продавца, выявить возможные ограничения и детально изучить историю объекта. Спешка недопустима, так как даже незначительная ошибка может привести к существенным финансовым потерям или затяжным судебным процессам.