Сектор коммерческой недвижимости продолжает демонстрировать устойчивый интерес к современным торговым и офисным объектам. Миграция бизнесов в Казахстан, распространение гибридного графика работы с сопутствующим спросом на коворкинги, адаптация логистики и активное развитие онлайн-коммерции остаются ключевыми драйверами рынка.
Согласно прогнозам, в ближайший период этот сегмент будет развиваться в сторону повышения стандартов качества и технологической оснащенности объектов. Аналитики Scot Holland | CBRE отмечают, что уровень занятости офисов категорий А и B+, а также современных торговых комплексов достигает 95-100%.
Офисы: когда спрос превышает предложение
Общий объем премиальных офисных площадей за первое полугодие в Алматы оценивается в 950 тыс. кв. м, в столице — 650 тыс. кв. м. По информации IBC Real Estate, совокупный фонд офисных объектов в стране — 2,6 млн кв. м, из которых половина сосредоточена в двух крупнейших городах. Средняя стоимость аренды составляет 15,4 тыс. тенге за квадратный метр.
Дефицит современных площадей позволяет арендодателям диктовать условия — ставки сохраняются на высоком уровне, а уступки редки. При этом компании-арендаторы ужесточают требования к инфраструктуре, экологичности зданий, инженерным системам и отделке. Приоритетом стали помещения с готовым ремонтом, гибкой планировкой и возможностью организации гибридной работы сотрудников.
Рост ключевой ставки до 18% увеличивает риски для девелоперов, однако эксперты Baker Tilly Qazaqstan Advisory подчеркивают привлекательность рынка для инвесторов благодаря высокой заполняемости и ограниченному количеству новых проектов. Развитие инструментов МФЦА, включая REIT-фонды, способствует созданию прозрачного инвестиционного рынка, где коммерческая недвижимость становится активом с прогнозируемой доходностью.
Несмотря на ввод отдельных объектов категорий A+/А и B+, сохраняется структурный дефицит качественных площадей. Особенно заметна нехватка в премиальных локациях, где новые здания концентрируются на энергоэффективности, технологичности и адаптивности планировок.
Больше чем торговля
Scot Holland | CBRE сообщает о концентрации современных торговых площадей в Алматы (800 тыс. кв. м) и Астане (500 тыс. кв. м). По оценкам TSPM, обеспеченность качественными ТРЦ в Алматы — около 400 кв. м на 1000 человек, в столице — 190 кв. м, что ниже среднего показателя ЕС (500+ кв. м). В Шымкенте этот параметр составляет примерно 130 кв. м, но рынок активно развивается.
В обоих городах наблюдается активное развитие: появляются современные ТЦ с ориентацией на семейный отдых и lifestyle-форматы, усиливается конкуренция по уровню сервиса. Шымкент демонстрирует устойчивый спрос на объекты, соответствующие новым потребительским запросам.
Среди новых проектов — Infinity Mall в Атырау, Maxi Mall в Усть-Каменогорске и открывшийся в 2023 году Aport East с аквапарком, кинотеатром и фудкортом. Этот комплекс стал драйвером развития восточной части Алматинской агломерации, стимулируя жилую и коммерческую застройку в районе.
Покупка ТЦ «Евразия» за $75 млн через REIT TSPG на площадке МФЦА — одно из крупнейших сделок последних лет. Локация на правом берегу Астаны привлекла инвесторов благодаря низкой конкуренции, высокой плотности населения и исторической значимости территории. Планируемый редевелопмент объекта в mixed-use-пространство оценивается в $250 млн.
Основной мировой тренд — эволюция ТРЦ в центры досуга с фудкортами, зонами развлечений и культурными мероприятиями. В MEGA запущен Kidlavie Family Park, акцентирующий семейный отдых. Кроме того, усиливается омниканальность: интеграция онлайн- и офлайн-форматов для единого клиентского опыта. В TSPM это выражается в концепции lifestyle hub с сокращением fashion-ритейла в пользу ресторанов, сервисов и цифровых решений — например, сезонного катка в Dostyk Plaza.
Управляющие компании систематически обновляют пул арендаторов, ориентируясь на финансовую устойчивость брендов и их соответствие стратегии ТЦ. В Dostyk Plaza представлены премиальные международные марки, в Shymkent Plaza расширяют локальные операторы. Среди перспективных проектов — Ellington Mall в Астане (150 тыс. кв. м, 2026 г.) и Karasay Plaza в Алматинской области (23 тыс. кв. м). В офисном сегменте выделяется Almaty Business Park (45 тыс. кв. м), однако малый объем ввода новых площадей и высокая стоимость финансирования могут замедлить развитие рынка.