Модель КРТ доказала свою результативность в градостроительном развитии и поддержке стройкомплекса. Она способствует не просто строительству жилья, а формированию новых районов с комфортными условиями и инфраструктурой. К текущему моменту в рамках таких проектов сдано в эксплуатацию свыше 2,8 млн м² объектов недвижимости, включая 2,3 млн м² жилых площадей.
Механизм позволяет комплексно обновлять заброшенные и неэффективно используемые зоны — территории бывших предприятий, аварийные дома, зоны устаревшей застройки. Важный результат — стимулирование не только стройотрасли, но и расширение структуры региональной экономики: параллельно с возведением объектов развиваются сопутствующая инфраструктура, коммерческие и социальные сервисы.
По словам главы департамента КРТ Минстроя Марии Синичич, сегодня в 78 регионах страны на 24,25 тыс. гектарах реализуются 1 119 проектов: «В программу регулярно добавляются новые территории. Планировочный потенциал текущих участков оценивается в 184,86 млн м², из которых 138,74 млн м² предназначено для жилья».
Основная сложность — неоднозначность правового статуса земельных участков. Участники дискуссии подчеркнули трудности с оформлением прав собственности, особенно при изъятии земель или наличии претензий третьих сторон, включая федеральные структуры. Дополнительные трудности создают обременения — охранные зоны, сервитуты, споры о границах. Это увеличивает сроки согласования планировочной документации и инвестиционные риски.
Другая нормативная проблема — внесение изменений в документы градостроительного зонирования. Несоблюдение сроков корректировок со стороны государственных органов создает правовую неопределенность. Ответственность за задержки ложится на инвесторов, в то время как власти не несут обязательств перед ними. Такой дисбаланс затрудняет долгосрочное планирование.
Дополнительный барьер — неоднородность нормативных актов, принимаемых регионами в рамках КРТ. «Особую сложность представляет свобода действий региональных исполнительных органов. Правила КРТ сильно варьируются: в Москве для подписания договора нужны предварительные проекты и согласования, а в других регионах достаточно заявления с указанием данных инвестора и участка», — пояснила юрист Наталия Дубова (VERBA LEGAL). Участники обсуждения, включая представителей власти, согласились с необходимостью унификации правовой базы.
Инициативы государства
Власти признают недостатки программы и негативное влияние бюрократических преград. Мария Синичич отметила, что Минстрой открыт к диалогу и готов рассматривать меры по оптимизации процессов. Также ведомство предлагает собственные нововведения для ускорения преобразований.
Например, предлагается зафиксировать долю прибыли операторов КРТ для финансирования социальных объектов. По словам чиновницы, подобные требования уже действуют в ряде регионов: Москва, Пермь, Екатеринбург, Новосибирск и Челябинск используют инфраструктурные сборы.
Для улучшения работы механизма планируется упростить вовлечение в проекты объектов культурного наследия. Это поможет реконструировать исторические центры городов, многие из которых сейчас находятся в запущенном состоянии.
Запросы бизнеса
Деловое сообщество просит не льгот, а четких правил. Как подчеркнула Наталия Дубова, требуется более детальная регламентация обязательств инвесторов по строительству инфраструктурных объектов в договорах КРТ.
Ключевое пожелание выразил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. По его словам, необходим понятный механизм прекращения договоров, если реализация проекта становится невозможной. Причины могут быть объективными: юридические ограничения по участку, права третьих лиц. «Экономическая привлекательность проекта падает, штрафы ведут к убыткам, и инвестор оказывается в ловушке», — пояснил он.
Ситуация приводит к потере участка и долговым обязательствам, а территория остается неразвитой. Для таких случаев девелоперы предлагают создать сбалансированный порядок расторжения соглашений, устраивающий обе стороны.
Эта идея получила поддержку участников форума. Представители Минстроя также согласились с необходимостью разработки объективного механизма.