Центральный банк провёл исследование determinants, определяющих стоимость недвижимости в столице и крупнейшем городе страны. Доклад о денежно-кредитной политике указывает, что основные ценообразующие факторы — это местоположение квартиры и её внутренние параметры. Материалом для анализа служили данные с площадки Krisha.kz за летние месяцы 2025 года.
В материале подчёркивается, что различия в ценах на жилье в мегаполисах складываются в первую очередь из-за географического положения объектов и их качественных свойств.
Факторы ценообразования в столице
Расположение недвижимости — один из главных факторов стоимости в столице. Квартиры, находящиеся на левобережье реки Ишим, в среднем дороже на 11,3%.
Наценку добавляет близость к набережной. При расстоянии до неё в пределах километра цена возрастает в среднем на 10,4%. Напротив, удаление от зелёных зон более чем на километр удешевляет жильё примерно на 10,5%. Также на стоимость влияет близость к крупным торгово-развлекательным комплексам.
Из характеристик самих квартир наиболее значимо сказывается высота потолков. Рост этого показателя на метр увеличивает среднюю стоимость квадратного метра на 59,2%.
В то же время жильё в домах с плановым вводом в эксплуатацию в 2026–2028 годах стоит в среднем на 15,7% ниже, чем готовое. Наличие статуса бывшего общежития сокращает цену примерно на 13%.
Материал строительства дома также влияет на цену. Квартиры в монолитных зданиях в среднем на 11,8% дороже, чем в панельных. Этажность оказывает менее выраженный эффект: жильё на верхнем этаже дешевле на 6,2%, на первом — на 4,8%.
Динамика снижения стоимости также различается по типам домов. Для монолитных зданий она составляет около 1,43% в год, для кирпичных — 0,38%, для панельных — 0,23%.
Факторы ценообразования в южной столице
В Южной столице ключевую роль играет локация. Квартиры, расположенные севернее проспекта Аль-Фараби, в среднем дороже на 20,6%.
Удалённость от ближайшей станции метро более чем на 2 км снижает цену квадратного метра примерно на 6,2%. Заметные ценовые различия также существуют между районами города.
Среди параметров квартир сильнее всего на стоимость влияет высота потолков. При её увеличении на метр цена жилья возрастает в среднем на 31,2%.
Жильё в перспективных домах (запуск в 2026–2028 гг.) стоит в среднем на 11,6% ниже готового. Квартиры в кирпичных домах дороже панельных на 4,7%, в монолитных — на 3,2%.
Этажность также играет роль, но менее существенную. Объекты на последнем этаже дешевле на 4,8%, на первом — на 2,5%. Статус бывшего общежития снижает стоимость примерно на 2,8%.
Влияние возраста здания на цену остаётся относительно скромным. Панельные дома теряют около 0,17% цены ежегодно, монолитные — примерно 0,46%.
Оба города сохраняют статус основных центров инвестиций в жилой сегмент. За период с 2019 по 2025 год среднегодовой рост инвестиций в жилищное строительство составил 13,9% в столице и 16% в Южной столице. К концу 2025 года их совокупная доля в общем объёме инвестиций в жильё достигла 38,6%.