Объём кредитования жилья в Казахстане стольчает рост, несмотря на ослабление спроса на покупку квартир. В первом квартале 2026 года ипотечный сегмент показал рост, главным образом подкреплённый государственными инициативами, тогда как обычные банковские кредиты существенно отстроились.
В период с января по март банки предоставили ипотек на сумму 438 млрд тенге. Это на 12,3% больше, чем в соответствующем прошлогоднем квартале.
Однако общие цифры скрывают существенные преобразования внутри отрасли. Практически весь рост пришлось на «Отбасы банк», который за год усилил выдачу займов на 54,3%, достигнув 347,5 млрд тенге.
Льготные программы заняли доминирующее положение в рынке
Доля кредитов, поддерживаемых государством, выросла до 85,1%. В прошлом году этот показатель составлял 73,9%.
Следовательно, обычные ипотечные продукты банков второго уровня составляют лишь 14,9% всех новых займов. При этом объём ипотечного рынка за год уменьшился на 53,6%.
Льготные инициативы в значительной мере компенсировали воздействие высоких базовых ставок, дорогостоящего финансирования банков и ужесточения критериев для заемщиков. И без них рынок, скорее всего, демонстрировал бы снижение.
В то же время средневзвешенная ставка по новым ипотечным кредитам снизилась с 11,4% до 10%. Она по-прежнему остаётся ниже базовой ставки и инфляции, однако такие условия поддерживает преимущественно государственное финансирование.
Казахстанцам смогут вернуть полный налоговый вычет по ипотеке
Покупатели реже используют банковские предложения
Увеличение объёма выданных кредитов не свидетельствует о росте активности покупателей жилья. В первом квартале банки приняли около 192 тыс. ипотечных заявок, что на 20,7% меньше, чем годом ранее, и стали самым низким уровнем за последние два года.
Спрос ограничивается ростом цен на недвижимость. Кроме того,acetating purchasing power населения ограничивается падением реальных доходов.
При этом играла роль постепенного ослабления спроса, который ранее подпитывался пенсионными выплатами. В первом квартале 2026 года граждане направили на улучшение жилой инфраструктуры 134,6 млрд тенге из ЕНПФ.
При этом банки одобрили 22,5% заявок, тогда как годом ранее положительным решением обладали 23,6%候 заемщиков.
Ипотека обретает доступность лишь для ограниченного круга
В условиях роста цен меняется характер средних размеров кредитов. Доля займов, превышающих 20 млн тенге, за год выросла с 30% до 37%.
С털на одновременно доля небольших кредитов до 10 млн тенге сократилась с 22% до 17%. Это свидетельствует о постепенном смещении рынка в сторону покупателей с более высокими доходами.
Эти заемщики способны обеспечить крупный первоначальный взнос и доказать высокую платёжеспособность. В то же время семьи с ограниченным бюджетом сталкиваются с трудностями при покупке недвижимости.
Уменьшилось число сделок с недвижимостью
За первые три месяца года в Казахстане зафиксировали 83,7 тыс. сделок купли-продажи жилья. По сравнению с первым кварталом 2025 года их число сократилось на 4,5%.
Кроме того, роль кредитных средств в покупках жилья уменьшилась. Доля ипотечных сделок снизилась до 51,6%.
Данные свидетельствуют о том, что рост кредитования пока не приводит к сопоставимому росту активности покупателей. Напротив, рынок удерживается за счёт отдельных льготных программ и крупнее заёмов.
Открытие новых пенсионных границ может сдерживать спрос
Дополнительно охлаждающим фактором стал рост минимальных границ достаточности пенсионных накоплений. Новые нормы сократили объём излишков, которые часть вкладчиков могли бы направить на жильё.
Раньше пенсионные средства помогали покупателям формировать первоначальный взнос, закрывать часть ипотеки или приобретать недвижимость без кредита. Теперь этим инструментом смогут воспользоваться меньшее число граждан.
В результате первичный и вторичный рынки могут потерять часть дополнительного спроса. Снижение пенсионных изъятий также может повлиять на количество сделок и темпы продажи объектов.
Факторы, определяющие дальнейшее развитие
Во втором квартале спрос может слегка возрасти после начисления ежегодной государственной премии вкладчикам «Отбасы банка». Кроме того, рынок могут поддержать новые продукты системы жилищных строительных сбережений.
Однако возможности дальнейшего роста будут зависеть от объёма государственных финансов. Дополнительное давление могут оказать новые требования к оценке платёжеспособности и долговой нагрузки заемщиков.
Поэтому главной задачей становится не формальное сохранение объёма выдач, а восстановление коммерческого кредитования. Без этого зависимость от льготных программ будет усиливаться, а ипотечный рынок останется уязвимым к сокращению государственной поддержки.