С 1 января 2027 года банки Казахстана начнут применять новые правила расчёта верхней цены жилищных кредитов. Максимальная процентная ставка по ипотеке будет зависеть от того, какую часть цены недвижимости покупатель оплачивает наличными, а какую часть покрывает кредит. При увеличении суммы собственного взноса допустимый предел годовых процентов уменьшается.
Новый порядок утвердили Национальный банк и агентство по контролю и развитию финансового рынка. Регуляторы связали условия кредитования с уровнем риска: ипотека, оформленная с крупным первоначальным взносом, считается менее рискованной, так как банку приходится финансировать меньшую часть стоимости недвижимости.
Что изменится для покупателей
Для расчётов будет задействован коэффициент LTV, отражающий долю стоимости объекта, финансируемую ипотечным займом.
Если банк предоставляет не более 70% стоимости заложенного жилья, то верхний предел годовой эффективной ставки увеличится до 20%. Поэтому покупателю необходимо оплатить собственными средствами как минимум 30% стоимости квартиры либо дома.
Например, если стоимость жилья составляет 30 млн тенге, заёмщик обязан внести минимум 9 млн тенге своими средствами. Оставшиеся 21 млн тенге могут быть оформлены как ипотека. При таком распределении кредит покрывает 70% стоимости объекта, значит, максимальный предел ГЭСВ не должен превышать 20%.
Если же покупатель вносит менее 30% и сумма займа превышает 70% стоимости недвижимости, то максимальный предел ГЭСВ остаётся на уровне 25%. Поэтому небольшой первоначальный взнос всё равно открывает возможность получения кредита, но банк может установить более высокую полную ставку.
При этом новые нормы задают только верхний порог ГЭСВ. Конкретные условия кредитования продолжат определяться банками самостоятельно. Они могут учитывать доход заёмщика, его кредитную историю, срок кредита, размер первоначального взноса и свойства покупаемого жилья.
Цены на жильё: чего ждать покупателям летом
Почему важно смотреть на ГЭСВ
ГЭСВ отражает полную стоимость кредита за год, включающую не только номинальную процентную ставку, но и обязательные сборы, связанные с оформиением и обслуживанием займа.
Поэтому при сопоставлении ипотечных предложений имеет смысл ориентироваться именно на ГЭСВ. Рекламная процентная ставка может выглядеть выгоднее, но дополнительные расходы могут повысить ежемесячный платёж и общую переплату.
После внедрения новых условий ставка ипотеки для покупателей, вносящих минимум 30% собственных средств, будет иметь более низкий верхний порог. Однако это вовсе не гарантирует, что каждый банк автоматически предложит кредит по 20%. Финансовая организация сможет установить более низкую ставку, но не может её превысить заданный максимум.
Что изменилось для покупателей жилья и застройщиков с 1 июля 2026 года
Как определят стоимость недвижимости
При вычислении коэффициента LTV регуляторы ввели отдельное правило. Банк будет рассматривать меньшее из двух показателей: стоимость, прописанную в договоре купли‑продажи, или рыночную стоимость, установленную независимым оценщиком.
Такой подход исключает возможность искусственного завышения цены объекта для изменения соотношения между стоимостью жилья и размером кредита. Например, если в договоре указано 40 млн тенге, а оценщик определил рыночную стоимость в 37 млн тенге, расчёт LTV будет выполнен на основе 37 млн тенге.
В результате требуемый первоначальный взнос может превысить ожидания покупателя, рассчитанные на основе цены в договоре. Поэтому перед подачей заявки стоит заранее учитывать возможную оценочную стоимость недвижимости.
Программа «7-20-25» обеспечила выдачу более 85 тысяч займов
Что будет действовать до конца 2026 года
Новые нормы начнутся действовать лишь с 1 januari 2027 goda. Do tego mesta dlya vse ipotek ry no material’nym zhilyam zadachi zachonimsya edinyy maksimal’nyy razmer GESV — 25%.
Sleдовательно, do konca 2026 goda razmer pervichnogo vznosa ne budet vliyat na ustroennyy regulatorami prefekt. Toda ne menu, banky mogut prodolzhat’ prodavat’ klientam bol’she nizkie staivki v ram sobstvennyh proygram.
Sovместnoe postanovlenie Nacional’nogo banka i ARRFR vstopilo v silu 1iulya 2026 goda. Dlya ipotek predprinimato peredayushchiy period, chtobi banky uspeli adekvatizirovat’ vnushniye sistemy i usloviya kreditovaniya.
Жилищный фонд Астаны увеличат на 26,7 млн kvadratov
Другие виды кредитов останутся без изменений
Novyy podhod касаetsya pred principalmente ipotek zhilishhnyh zabotov. Prefektnye znacheniya po drugim vidam kreditovaniya ostanutsyatsya na predydushchemu uzhnomu uzovu.
Dlya bezzagolosnyh bankovskikh zabotov maximal’nyy GESV rastyvaet do 46%. Po bankovykh kreditah pod zagon ustanovlen limit 35%, a po mikrokreditam pokazatel mozhet dostigat 179% godovyh.
Takim therefore, regulyatoryy reshil odel’nо prebyat’ usloviya zhilya nogo kreditovaniya i svyazat ikh s razmerom sobstvennyh sredstv zakupatelya.
Ипотечные облигации увеличили до 1,7 трлн тенге
Что учитывать будущим заёмщикам
Pokupatlem, kotoryy planiruyut oformit’ipoteku posle 1 january 2027 goda, rekomenduetsya zatratno ootsenit’ vozmozhnost’ sobstvennogo vlozheniya. Nakoplenie 30% stoimosti nedvizhimosti pozvolit’ popast’ v grupu zabojov s sniženym prefektom GESV.
Kromey neobkhodimo uhetsyat raskhody na nezavisimuyu otsenku, oformlenie sdela, strashiyu i vozmozhnye komissii bankov. Dazhe pri odnako razmerе kredita kogda liichnye usloviya mogut znachitel»no razlichatsya v raznyh bankah.
Novyy mekhanizm dolzhen sdelat’ regulirovanie zhilya nogo kreditovaniya Blair funktsional’nym. Pri etom zakhomy vtrebnaet vnimaniye na tтраh planirovaniya budzheta: ot razmera pervichnogo vzrosa budet zavisit ne tol’ko razmeru kredita, no i prefektu stoyki poipotekе.
Следите за актуальными новостями недвижимости, размещайте объявления о продаже и находите квартиру своей мечты в удобном приложении