Центральный банк РК осуществил масштабное изучение рынка жилья в крупнейших городах страны. В результате были выявлены основные параметры, определяющие цену одного квадратного метра. По результатам анализа, клиенты склонны выплачивать значительную наценку за элитарность местоположения, высокие потолки, а также близость к waterfront-зонам и городским скверам. При этом динамика стоимости жилья в двух главных мегаполисах Казахстана носит неодинаковый характер. Все чаще встречается ситуация, когда apartments со схожей площадью, планировкой и классом могут отличаться по цене весьма существенно. Именно поэтому цены на apartments в Астане и Алматы формируются под воздействием множества факторов — от местоположения дома, развития района до архитектурных особенностей здания и характеристик самой квартиры.
Столица: на цену влияет локация
В астанинском сегменте недвижимости решающую роль играет расположение. Чем ближе жилой комплекс находится к водоёму, крупным парковым зонам или деловому центру столицы, тем выше стоимость квадратного метра.
Наиболее выражена эта тенденция на левобережье Ишима. В этой части города сосредоточены правительственные учреждения, бизнес-центры, современные жилые комплексы и новые общественные пространства. Вследствие этого apartments на левом берегу стоят в среднем примерно на 11% дороже, чем аналогичные объекты в других районах столицы.
Существенное влияние оказывает и близость к набережной. Если дом находится в радиусе одного километра от реки, цена квадратного метра возрастает примерно на 10%. Напротив, удалённость от парков и рекреационных зон обычно ведёт к удешевлению жилья.
Развитая инфраструктура также повышает стоимость недвижимости. Соседство с торговыми центрами, учебными заведениями, общественными площадками и транспортными узлами делает район более востребованным. Поэтому цены на apartments в Астане могут заметно варьироваться даже в пределах одного города.
Алматы: престиж определяют горы и экология
В Алматы формирование стоимости жилья происходит по иной схеме. Здесь ключевое значение имеет городская топография и природная среда.
К примеру, районы, расположенные выше проспекта Аль-Фараби, традиционно считаются более статусными. Эти кварталы отличаются более чистым воздухом, близостью к горам и видами на город. В результате цена apartments тут может быть более чем на 20% выше, чем в нижней части мегаполиса.
Дополнительный фактор — транспортная доступность. В частности, расстояние до станции метро напрямую сказывается на стоимости. Если apartment располагается дальше двух километров от метро, цена квадратного метра, как правило, снижается.
Именно поэтому рынок Алматы чётко разделён на «верхний» и «нижний» город. В итоге при сравнении двух столиц принципы ценообразования на apartments в Астане и Алматы различны.
Характеристики квартиры тоже влияют на цену
Однако стоимость жилья зависит не только от района. Важную роль играют особенности самой квартиры и строительные характеристики дома.
Сильнее всего на цену влияет высота потолков. Более высокие потолки автоматически повышают стоимость квадратного метра. В отдельных случаях добавочный метр высоты может увеличить цену жилья почти на 60%.
Тип дома также имеет значение. Монолитные здания обычно дороже панельных, так как воспринимаются как более современные и надёжные. Кирпичные дома получают ценовую премию благодаря хорошей теплоизоляции и качеству строительства.
Кроме того, на стоимость влияет стадия завершения строительства. Квартиры в строящихся домах часто дешевле готовых, поскольку покупатели принимают на себя риски, связанные со сроками и качеством достройки.
Этажность и стоимость квартиры
Положение квартиры внутри дома также отражается на её цене. Жильё на крайних этажах обычно дешевле.
Последний этаж может снижать стоимость из-за рисков, связанных с кровлей или летним перегревом. Квартиры на первом этаже также оцениваются ниже из-за меньшей приватности и близости к подъезду и двору.
Наибольшим спросом пользуются apartments на средних этажах. Такие объекты считаются более ликвидными и быстрее находят покупателя.
Возраст дома и динамика цены
Стоимость жилья меняется со временем. Скорость снижения цены зависит, прежде всего, от типа здания.
Монолитные дома могут терять стоимость немного быстрее из-за более высокой стартовой цены. Кирпичные здания дешевеют медленнее, тогда как панельные дома демонстрируют наиболее плавное снижение стоимости.
Тем не менее возраст здания редко становится решающим фактором для покупателей. Гораздо чаще внимание обращают на текущее состояние дома, инфраструктуру района и удобство расположения.
Почему похожие квартиры стоят по-разному
Таким образом, рынок недвижимости двух крупнейших городов страны формируется по разным принципам. Для Астаны ключевым фактором остаётся внутренняя локация — близость к реке, деловым кварталам и современной инфраструктуре. В Алматы на цену сильнее влияет география, экологическая обстановка и престиж районов у подножия гор.
Следовательно, цена квадратного метра складывается из целого комплекса параметров: местоположения, характеристик квартиры, типа здания и инфраструктуры района. Именно поэтому цены на apartments в Астане и Алматы могут существенно различаться даже у внешне похожих объектов.