Договор купли-продажи является одной из самых частых и кажущихся простыми сделок с недвижимостью: покупатель передаёт деньги, процедура завершается у нотариуса, после чего стороны обмениваются ключами. Однако на практике всё чаще случается, что новый собственник, полностью оплатив сделку и оформив документы, не может вселиться в приобретённую квартиру — прежний владелец или его семья отказываются освобождать помещение. Мы выяснили у специалистов, какие шаги можно предпринять в подобной ситуации.
С похожей проблемой недавно столкнулся житель Караганды Бауржан С據 мужчина сообщил в социальных сетях, что, купив квартиру у пенсионерки, оплатив все издержки и заверив сделку у нотариуса, он уже несколько недель не может попасть в жильё. В комментариях пользователи советовали ему воспользоваться самоуправством, например, вскрыть дверь и выселить бывшую хозяйку. Однако, как отмечают юристы, подобные «решения» могут привести к серьёзным юридическим проблемам для покупателя, несмотря на его формальное право собственности.
Что нужно проверить перед покупкой
Адвокат Ширин Амиргалиева обращает внимание: при приобретении квартиры следует проверять не только юридическую чистоту документов, но и фактическое положение дел.
— Прежде чем покупать жильё, в котором проживают не собственник, а родственники или арендаторы, необходимо провести тщательную проверку. Продавцы могут скрыть или исказить информацию о лицах, фактически занимающих помещение, тем самым введя покупателя в заблуждение, получить деньги и оставить ему тяжбы, — поясняет эксперт.
По её словам, при осмотре объекта важно убедиться в его фактической вакантности:
— Если в квартире кто-то проживает, требуется выяснить правовые основания их пребывания. Возможен вариант, что это арендаторы — тогда нужно изучить договор аренды. Если проживают родственники, важно лично побеседовать с ними и получить подтверждение, что они в курсе продажи и готовы съехать.
Юрист рекомендует фиксировать такие беседы:
— Желательно производить аудио- или видеозапись разговора для предотвращения будущих споров. В моей практике нередки случаи, когда люди продолжали жить в квартире, даже не понимая, что не имеют на неё законных прав.
Особенно рискованными, по мнению Амиргалиевой, являются сделки с приватизированным жильём:
— Часто люди ошибочно считают себя единственными собственниками, тогда как на самом деле имеют лишь долю. Бывают ситуации, когда пожилых граждан обманывают, переоформляя их доли на детей, после чего пенсионеры по-прежнему живут в квартире, полагая, что ничего не изменилось.
Причины оспаривания сделок
Адвокат Жазира Саттарова объясняет, что договоры купли-продажи недвижимости довольно часто становятся предметом судебных споров.
— Это происходит, когда одна из сторон или третьи лица считают, что сделка нарушает нормы закона или ущемляет их права. Если суд признаёт её недействительной, стороны возвращаются в исходное состояние, а право собственности аннулируется, — говорит она. На практике это выглядит так: после продажи квартиры прежний владелец продолжает в ней проживать и пытается оспорить сделку, ссылаясь на то, что не осознавал последствий своих действий, находился в крайне слабом здоровье или стал жертвой мошеннических схем.
Общественный резонанс, связанный с делом российской артистки Ларисы Долиной, усилил обеспокоенность покупателей вторичного жилья и продемонстрировал, что даже юридически корректная сделка может быть подвергнута сомнению.
Законные способы выселения
Жазира Саттарова указывает, что законодательство Казахстана предусматривает лишь два варианта освобождения жилого помещения:
- добровольный выезд — по соглашению между сторонами;
- принудительное выселение — на основании решения суда.
— Любые самостоятельные действия недопустимы. Даже законный собственник не имеет права менять замки, изымать вещи или ограничивать доступ в квартиру. Подобные действия могут быть квалифицированы как самоуправство, — подтверждает и Ширин Амиргалиева.
При отказе бывших жильцов добровольно съехать, по её словам, необходимо обращаться в суд:
— Следует подать иск о признании утраты права пользования жилым помещением и о выселении. Это относится к сфере гражданско-правовых отношений.
Юрист допускает предварительное обращение в правоохранительные органы:
— Иногда сложно даже установить, кто конкретно проживает в квартире. В такой ситуации можно обратиться в полицию для фиксации личности фактических жильцов, а уже затем — в суд.
Основания для признания сделки недействительной
Жазира Саттарова также напоминает, что сделки с недвижимостью делятся на два вида:
- оспоримые — их недействительность устанавливается судом;
- ничтожные — они считаются недействительными независимо от судебного акта.
Согласно статье 159 Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной по следующим основаниям:
- совершение сделки лицом, признанным недееспособным;
- заключение сделки гражданином, который в момент её совершения не мог осознавать значение своих действий или руководить ими;
- существенное заблуждение;
- обман, насилие, угроза или кабальные условия.
При рассмотрении подобных дел суды оценивают совокупность доказательств: медицинские документы, заключения экспертов, свидетельские показания, поведение сторон до и после сделки, а также явную экономическую неравноценность условий договора.
Ключевым является доказательство состояния человека именно в момент подписания договора — само наличие диагноза не является автоматическим основанием для признания сделки недействительной.
Сроки обращения в суд
На требования о признании сделки недействительной распространяется общий срок исковой давности — три года. Для сделок, совершённых под влиянием насилия или угрозы, срок сокращается до одного года и отсчитывается с момента прекращения давления либо с дня, когда истец узнал о нарушении своих прав. В отдельных случаях суд может восстановить пропущенный срок, если его пропуск вызван уважительными причинами, например, состоянием здоровья.
Процесс признания сделки недействительной требует тщательной подготовки доказательств. Судебная практика исходит из необходимости защиты реального волеизъявления сторон и интересов лиц, которые объективно не могли осознавать значение своих действий.
Для покупателей это означает: следует проверять не только документы, но и фактическую ситуацию с квартирой. А если после совершения сделки прежние жильцы отказываются съезжать, действовать нужно исключительно законными методами — через судебное разбирательство, а не с помощью силы.