Инвестиционный фонд недвижимости RETAM, управляющий сетью торговых центров и принадлежащий предпринимателю Александру Чукрееву, объявил о намерении реализовать в продажу торговый центр River ADK в Усть-Каменогорске. По сведениям известно ориентировочное содержание сделки и круг потенциальных покупателей.
Решение о продаже центра в Усть-Каменогорске было принято на собрании акционеров 17 апреля. Объект расположен по адресу улица Казахстан, 62. В отчёте RETAM за 2024 год указано, что его площадь составляет 62,1 тыс. м².
Здание представляет собой три уровня и размещает разнообразные арендаторские точки: бутиков, кинотеатра, ресторанов, кафе, фудкорта, а также зоопарка и детских развлечений. RETAM купил центр в марте 2023 года у ТОО «ДальПродукт». На тот момент единственным учредителем «ДальПродукта» был Александр Чукреев. Сумма сделки составила 6,5 млрд тенге, тем самым сделка прошла между компаниями с единственным бенефициаром.
Какова примерная стоимость River ADK
Экономист из клуба «Qazaq Expert Club» Саида Тлеуленова отмечает, что при оценке подобных объектов главным критерием выступает не площадь, а генерируемый денежный поток. По её мнению, инвесторы ищут проекты с доходностью в диапазоне 11‑14 % годовых.
«При условии, что площадь около 62 тыс. м² позволяет достичь чистого операционного дохода в размере $8‑12 млн в год — что соответствует реалистичному спектру для города такого уровня, — рыночная стоимость может находиться примерно в диапазоне $60‑100 млн. В тенгах это эквивалентно 30‑50 млн, что зависит от курса валют и уровня арендаторов», — пояснила эксперт.
Тлеуленова также подчеркивает, что при высокой загрузке и стабильных арендаторах стоимость центра может значительно возрасти. Подобное заключение подтвердили специалисты из консалтинговой компании PKF Consulting Kazakhstan.
Кто может купить River ADK
На данный момент окончательный покупатель ещё не определён. По словам аналитиков, в круге потенциальных инвесторов представлен ограниченный круг участников. При этом интерес со стороны иностранных инвесторов маловероятен, поскольку для них региональный торговый центр в Казахстане подразумевает повышенный риск и ограниченную ликвидность. Обычно такие инвесторы предпочитают вкладываться в крупные мегаполисы или в масштабные портфельные сделки.
«В первую очередь это крупные местные инвесторы и девелоперы, знакомые с особенностями регионального рынка, а также институциональные фонды, связанные с банковской сферой, хотя их активность в Казахстане пока ограничена. Кроме того, к потенциальным покупателям могут относиться и полугосударственные структуры, особенно если объект обладает социальным или инфраструктурным значением для города», — отметил финансист из Qazaq Expert Club.
Олег Чесноков, founder и руководитель PKF Consulting Kazakhstan, пояснил, что сделки с торговыми центрами обычно сопровождаются длительными переговорами, тщательной проверкой и часто корректировкой цены. Кроме того, такие активы характеризуются низкой ликвидностью: потенциальных покупателей немного, а текущие высокие ставки увеличивают срок реализации. Поэтому сделки часто требуют более длительных сроков и гибких условий от продавца.
Какие сложности могут возникнуть при продаже River ADK
Сделки с торговыми центрами относятся к самым сложным в сегменте коммерческой недвижимости. По словам Чеснокова, первым делом покупатели оценивают состав арендаторов.
Кроме того, важную роль играет финансовая структура объекта: наличие кредитных обязательств, залоги или другие обременения могут требовать согласования с банковскими учреждениями и изменения условий сделки.
«Особую роль играет эффективность управления: инвесторы часто делают скидку, если видят возможности для оптимизации операционной модели или требуется перестройка концепции», — добавил Чесноков.
Тлеуленова из Qazaq Expert Club разделяет эту позицию, но делает акцент на прогнозировании будущих доходов.
По её словам, современный покупатель ориентируется не только на текущую прибыль, но и на то, как будет развиваться объект в течение ближайших 5‑10 лет. При этом присутствует значительная неопределённость: спрос потребителей, конкуренция с онлайн‑торговлёй и возможные изменения формата торгового центра.
Кроме того, высокие процентные ставки усиливают сложность: при дорогих кредитах даже небольшое снижение финансовых показателей сильно ударяет по привлекательности сделки.
«Поэтому стороны часто расходятся: продавец воспринимает объект в рамках «нормального» рынка, тогда как покупатель учитывает премию за неопределённость», — подчеркнула финансист.
К дополнительным сложностям относятся валютные риски: доходы обычно измеряются в тенге, тогда как инвесторы оценивают их в долларах, что делает курсовые колебания особенно значимыми, а также ограниченность рынка капитала.
«Поэтому такие сделки быстро не реализуются, требуется одновременно подходящая цена, ожидаемая доходность и готовность инвестора принимать долгосрочные риски. Именно поэтому в Казахстане такие сделки носят точечный, а не массовый характер», — резюмировала эксперт.
На 1‑е апреля 2026 года 90 % акций RETAM принадлежит Александру Чукрееву, а оставшиеся 10 % — его сыну Николаю. Компания управляется через «Сентрас Секьюритиз», структуру, входящую в группу «Сентрас Групп» предпринимателя Ельдара Абдразакова. По итогам первого полугодия 2025 года чистая прибыль фонда недвижимости сократилась на 4 %, составив 3,5 млрд тенге, а операционная прибыль — на 2,9 %, достигнув 4,7 млрд тенге.