Складская недвижимость уже несколько лет сталкивается с устойчивой нехваткой современных площадей из-за повышенного спроса, а в текущем году в отрасли проявились новые важные тенденции. Однако специалисты пока не рекомендуют строить долгосрочные прогнозы.
Потребность в современных складских комплексах сохраняется на высоком уровне, и Казахстан вместе с Центральной Азией в целом следует общемировым тенденциям. По мнению аналитиков, увеличение мощностей остается ключевым фактором развития глобального рынка. Несмотря на экономическую нестабильность, рост расходов и дефицит кадров, в ближайшие три-пять лет планируется расширить существующие площади почти наполовину благодаря активности почтовых операторов и логистических провайдеров. Однако в среднесрочной перспективе темпы роста могут замедлиться.
Исследования указывают, что к 2025 году в Алматы появится свыше 250 тысяч квадратных метров новых складских объектов, что подчеркивает растущий запрос на логистическую инфраструктуру, особенно в сегменте городских распределительных узлов. За первые три квартала 2025 года в Алматинском регионе уже введено 160 тысяч квадратных метров современных площадей, а до конца года планируется сдать еще 110 тысяч.
Согласно рыночным данным, объем складских помещений категорий А и В в Казахстане за девять месяцев 2025 года достиг 2 003 000 квадратных метров против 1 575 000 квадратных метров в 2024 году. На объекты класса А приходится около 26.3% рынка. Ожидается, что к 2026 году будет завершено строительство еще 586 тысяч квадратных метров современных складов. Общий объем складского фонда Центральной Азии оценивается в 2 778 400 квадратных метров, включая:
- Узбекистан: 655 400 кв. м
- Кыргызстан: 110 000 кв. м (с перспективой роста за счет проекта Global Hub в Бишкеке на 132 000 кв. м)
- Таджикистан: 10 000 кв. м
Текущая доступность объектов
Уровень свободных площадей на казахстанском рынке вырос с 0.5-1.5% до 5-7% за последний год. По мнению экспертов, показатель в 5.7% отражает дефицит качественных объектов при сохранении баланса спроса и предложения. Некоторые специалисты связывают рост вакантности с единовременным вводом крупных объемов новых площадей.
«Абсолютные цифры остаются умеренными. Например, из планируемых 110 тысяч квадратных метров примерно 40% уже зарезервировано арендаторами», — отмечают участники рынка.
Часть компаний переходит с услуг логистических операторов на собственные склады, уделяя особое внимание техническим характеристикам объектов и инвестируя в оборудование. Эксперты подчеркивают, что даже при 10% вакантности рынок остается в пользу арендодателей, хотя у клиентов теперь появилось больше выбора.
Ожидается, что новые площади, вводимые в ближайшие месяцы, быстро найдут арендаторов, а вакантность вернется к минимальным значениям. Рост онлайн-торговли среди молодого населения продолжит стимулировать спрос на логистические услуги. Алматы укрепляет позиции как ключевой транзитный хаб для региона, особенно в контексте усиления связей с Китаем и соседними странами.
Большая часть складских объектов в Алматинском регионе сосредоточена в районе Бурундая, однако новые проекты развиваются по периметру города. Несмотря на экономические сложности, включая ослабление тенге и высокую инфляцию, эксперты прогнозируют позитивные изменения в среднесрочной перспективе благодаря урбанизации и росту внутреннего потребления.
Снижение активности?
В начале 2025 года впервые за несколько лет стабилизировались ставки аренды современных складов. Если в 2024 году средняя стоимость составляла 5300-6200 тенге за квадратный метр, то сейчас диапазон снизился до 4800-5700 тенге без учета дополнительных расходов. Аналитики отмечают, что пиковые значения в 6500-7000 тенге были следствием перегретого рынка, но для полной оценки динамики требуется более длительный период наблюдений.
Развитие электронной коммерции остается ключевым драйвером отрасли. В 2026 году ожидается усиление автоматизации, роботизации и интеграции складских и транспортных систем. Ускорение обработки заказов способно сократить логистические расходы на 10-15% и минимизировать потери от задержек доставки.
Крупные игроки онлайн-торговли развивают собственные логистические хабы. Например, Wildberries открыл в Узбекистане склад на 56 тысяч квадратных метров, а в 2026 году планирует запустить объекты в Астане (165 тыс. кв. м) и Алматы (106 тыс. кв. м). Компания Magnum готовит к вводу специализированный склад для свежих продуктов, которым смогут пользоваться и конкуренты в рамках шеринговой логистики.
«Совместное использование инфраструктуры дает экономию до 25%, что критически важно для Казахстана с его большими расстояниями и множеством мелких поставщиков», — поясняют специалисты.
Интерес к сектору проявляют и инвесторы. Недавно анонсировано создание первых в Центральной Азии инвестиционных фондов складской недвижимости, которые будут работать как в формате REIT, так и с упором на прямые вложения в девелоперские проекты.