Иностранные объекты недвижимости остаются одними из самых востребованных средств для сохранения и диверсификации капитала среди инвесторов из Казахстана. За последние несколько лет мотивы покупателей существенно изменились. Если в 2021–2022 годах главными факторами спроса служили программы получения вида на жительство и переезд, то сегодня инвесторы всё чаще рассматривают недвижимость как способ защиты активов, получения дохода в иностранной валюте и обеспечения международной мобильности их семьи.
По оценке, к концу 2024 года граждане объявили почти 10 тысяч объектов недвижимости за границей. Для сравнения, зарегистрировано 1 937 единиц иностранных транспортных средств, а участие в строительных проектах за рубежом составило 468 объектов. Эти цифры подтверждают, что именно недвижимость остаётся главным зарубежным активом казахстанцев.
Рынок разделился на два сегмента
Сегодня рынок четко разделился на две категории покупателей.
Первая — массовые инвесторы, приобретающие объекты стоимостью от 50 тысяч до 200 тысяч долларов. Чаще всего речь идёт о студиях, небольших апартаментах и крошечных квартирах в курортных зонах. Такие покупки одновременно служат для отдыха, сохранения сбережений и получения арендного дохода.
Вторая группа — инвесторы с большими бюджетами. Их интересуют объекты от 1 миллиона евро в Европе и премиальные локации Ближнего Востока. Для них недвижимость служит не столько источником дохода, сколько инструментом долгосрочного сохранения капитала, элементом семейной стратегии и способом обеспечить доступ к международной инфраструктуре, образованию и качеству жизни.
Таиланд стал новым фаворитом массового инвестора
Таиланд стал одним из главных направлений для казахстанских инвесторов в 2024 году.
Наиболее популярными регионами остаются Пухукет, Паттайя и Бангкок. Средний чек покупки составляет около 121 тысячи долларов — один из самых доступных среди популярных иностранных рынков.
Притягательность Таиланда объясняется сочетанием нескольких факторов: низким порогом входа, развитой туристической инфраструктурой и высоким спросом на краткосрочную аренду. Для многих инвесторов приобретение квартиры у моря стало альтернативой традиционным инструментам сохранения капитала в банках.
По словам участников рынка, значительная часть покупателей рассматривает недвижимость в Таиланде как «второй дом» для семьи, который одновременно может генерировать доход в периоды, когда владелец отсутствует.
Дубай сохраняет статус финансовой гавани
Несмотря на небольшое ослабление спроса в 2024 году, ОАЭ продолжают оставаться одним из ключевых направлений для казахстанского капитала.
Средний размер сделки составляет примерно 173 тысячи долларов. Наибольший интерес инвесторов привлекает к апартаментам в новостройках, сервисным квартирам и объектам коммерческой недвижимости.
Главные преимущества рынка — отсутствие подоходного налога для физических лиц, высокая ликвидность активов и возможность хранить капитал в доллары.
Для многих состоятельных семей Дубай также стал частью более широкой стратегии международной мобильности. Покупка недвижимости часто сопровождается открытием бизнеса, создания иностранной структуры управления активами или организации длительного проживания семьи.
Турция теряет монополию на спрос
В 2021–2022 годах Турция фактически держала монополию на интерес казахстанских покупателей. Сегодня часть капитала постепенно перетекает в другие рынки.
Средний бюджет сделки составляет около 188 тысяч долларов. Наиболее популярными городами остаются Анталья, Алания, Стамбул и Мерсин.
Преимущества турецкого рынка давно известны инвесторам: географическая близость, развитый туристический сектор и relativement простая процедура покупки недвижимости иностранцами.
Согласно данным официальных источников, в мае 2024 года граждане Казахстана приобрели 95 объектов недвижимости в Турции. Однако аналитики отмечают, что часть инвесторов стала более осторожной из‑за колебаний курса лиры и изменений в программах получения вида на жительство.
Бали привлекает инвесторов высокой доходностью
Бали стала одним из самых быстрорастущих направлений для казахстанских инвесторов.
Интерес к покупкам в 2024 году вырос примерно на 13%, а средний чек достиг 174 тысяч долларов.
Инвесторов привлекает устойчивый туристический поток, развитие инфраструктуры для цифровых кочевников и активное строительство инвестиционных вилл. На рынке часто заявляют потенциальную доходность в диапазоне 8–13% годовых.
Профессиональные инвесторы относятся к этим цифрам с осторожностью. Реальная доходность зависит от качества управления объектом, сезонности, загрузки и расходов на обслуживание. Поэтому заявленные показатели следует воспринимать скорее как маркетинговые ориентиры, а не гарантированный результат.
Европа остается выбором состоятельных семей
Если азиатские рынки и Ближний Восток ориентированы в основном на доходность и доступность, то европейская недвижимость выполняет другую функцию.
Средний бюджет покупки во Франции, Великобритании и Италии достигает 1,2 миллиона евро. На первое место выходят Лазурный Берег, Лондон, Милан, Тоскана, Канны, Ницца и район озера Гарда.
Для состоятельных казахстанцев такие объекты выполняют сразу несколько ролей. Во‑первых, они позволяют сохранить капитал в стабильных юрисдикциях. Во‑вторых, они обеспечивают семье доступ к качественной инфраструктуре, медицине и образованию. В‑третих, они становятся частью наследственного планирования.
Отдельным трендом последних лет стала покупка недвижимости для детей, обучающихся за границей. Лондон, Париж, Милан и Барселона всё чаще становятся не только образовательными центрами, но и пунктами концентрации инвестиций семей. Вместо многолетней аренды родители всё чаще выбирают приобретение собственного жилья, рассматривая его как долгосрочный актив.
Грузия сохраняет позиции благодаря доступности
Наиболее доступным рынком остается Грузия, прежде всего город Батуми.
Покупателей привлекают relativamente низкие цены, простота оформления сделок и отсутствие серьёзных административных барьеров для иностранных инвесторов.
Основной спрос приходится на апарт‑отели, студии и квартиры у моря. По данным рынка, в 2025 году иностранные граждане приобрели около 52% всех квартир в Батуми, что подчёркивает сильную зависимость местного рынка от внешнего спроса.
Почему состоятельные казахстанцы продолжают покупать недвижимость за рубежом
Хотя инвестиционные стратегии различаются в зависимости от бюджета, ключевые мотивы остаются схожими.
Первое место занимает защита капитала. Недвижимость в стабильных юрисдикциях позволяет диверсифицировать валютные риски и снизить зависимость от локальных экономических факторов.
Второе направление — получение арендного дохода. Особенно это характерно для рынков Таиланда, ОАЭ, Турции и Бали, где инвесторы рассчитывают получать денежный поток в иностранной валюте.
Третья причина связана с образом жизни. Для многих семей зарубежная недвижимость становится «вторым домом», который они используют для отдыха, сезонного проживания или удаленной работы.
Наконец, растущую роль играют образование детей и международная мобильность. Некоторые страны продолжают предоставлять гражданство в обмен на инвестиции в недвижимость. После 2022 года заметно увеличилось число покупателей, рассматривающих зарубежную недвижимость как часть долгосрочной семейной стратегии и создание «резервной точки» присутствия в другой стране.
Что дальше
В 2026 году рынок продолжает смещаться от спекулятивных покупок и интереса к программам ВНЖ в сторону более практичных инвестиционных решений. Покупатели всё чаще оценивают реальные показатели арендной доходности, ликвидность объекта и перспективы роста стоимости.
Одновременно растет интерес к премиальной европейской недвижимости как защитному активу, а также к объектам, связанным с образовательными маршрутами детей.
В результате зарубежная недвижимость для казахстанских инвесторов постепенно превращается из инструмента эмиграции в элемент глобального управления капиталом. Для массового покупателя это по‑прежнему квартира у моря в Таиланде или Турции. Для состоятельного инвестора — часть семейного капитала, распределённого между несколькими юрисдикциями и работающего на долгосрочные цели.