В 2026 году потребители прежде не торопятся делать выбор лишь из‑за боязни повышения стоимости. На передний план выходят условия ипотеки, доходы, обязательные платежи и возможность быстрой продажи объектов. Поэтому рынок недвижимости Казахстана постепенно выходит из состояния безудержного спроса и переходит к более осмотрительному и бизнес‑ориентированному подходу.
Чтобы понять реальную картину в сфере жилой недвижимости, агентство Inform.kz обратилось к отраслевым специалистам. Они пояснили, почему рост объёма сделок прошлого года не следует трактовать как стабильный подъём, какие причины сейчас замедляют интерес, и чего можно ожидать от рынка в 2026 году.
Как выбрать квартиру под флиппинг: что важно учесть до покупки
Почему прошлый год создал эффект перегрева
Эксперт в сфере продажи элитной недвижимости Виталий Шалаев утверждает, что статистика 2025 года выглядела впечатляющей лишь на первый взгляд. По его мнению, рост количества сделок маскировал признаки перегрева рынка. Особенно заметным стал декабрь, когда рынок резко ускорился.
По словам Шалаева, инвесторы спешили завершать сделки, опасаясь введения НДС, колебаний курса доллара и общих неопределённостей. В результате часть будущего спроса фактически перешла в конец 2025 года. По этой причине начало 2026 года уже продемонстрировало более умеренную динамику.
Сделок меньше, но рынок не остановился
Старший аналитик компании Colliers Kazakhstan Темирлан Муханов также отмечает сокращение активности. По его данным, в первом квартале 2026 года было соверщено 83 659 сделок. В предыдущем году этот показатель составлял 87 678.
При этом Муханов не рассматривает ситуацию как полноценный спад. По его оценке, рынок сохраняет активность, особенно в Алматы и Астане. При этом покупатели всё больше зависят от цен, ипотечных ставок и законодательных новаций.
Эксперт подчёркивает, что застройщики также действуют более осторожно. Они учитывают новую экономическую ситуацию и уже не могут рассчитывать исключительно на быстрый рост спроса.
Аренда и субаренда: в чем разница и что важно учитывать
Цены продолжают расти
Одной из ключевых особенностей года стал рост разрыва между стоимостью и количеством сделок. Темирлан Муханов указал, что жильё в крупных городах продолжает дорожать. Например, в Алматы цена первичного жилья за год выросла на 7,6%, а в Астане — на 11,3%.
Однако повышение цен вовсе не свидетельствует о прежнем ажиотаже. Покупатели стали более внимательно соблюдать бюджет. Кроме того, банки ужесточают проверку заёмщиков. Поэтому рынок недвижимости всё сильнее зависит не от желания купить квартиру, а от реальной платежеспособности граждан.
Муханов также обращает внимание на индекс доступности жилья. По его словам, в Алматы в 2025 году он упал до 6,6 лет. По формальной оценке это указывает на улучшение. Однако эксперт уточняет, что жильё всё равно остаётся дорогим в абсолютных цифрах. Данное улучшение связано с замедлением роста цен, ростом доходов и расширением ипотечных возможностей.
Как подготовить участок к новому сезону
Покупатели стали осторожнее
Виталий Шалаев рассматривает ситуацию более широко. Он считает, что рост инфляции и увеличивающиеся расходы постепенно меняют привычки семей. Доходы многих потенциальных покупателей не удерживают темпы роста расходов. Поэтому покупка квартиры всё чаще остается отложенной.
По оценке Шалаева, этот эффект особенно заметен в среднем классе. Раньше именно он активно подпитывал спрос. Сейчас такие покупатели чаще делают паузу, сравнивают варианты и оценивают риски.
Дополнительное давление образуется ростом долговой нагрузки. Объём просроченных задолженностей увеличился с 790 млрд до 1,07 трлн тенге. Большая часть пришлась на потребительские кредиты. Это уменьшает шансы многих граждан получить ипотеку.
Переуступка квартиры в новостройке: выгодная сделка или скрытые риски
Первичный рынок остаётся сильнее вторичного
Темирлан Муханов отмечает, что первичное жильё сохраняет лидерство по спросу. Новые жилые комплексы предлагают более современные планировки, инженерные решения и инфраструктуру. Кроме того, покупателям доступны ипотечные программы и меры господдержки.
По его словам, развитие новых районов также влияет на выбор. Когда рядом появляются школы, дороги, коммерческие помещения и общественные пространства, интерес к новостройкам усиливается.
Вторичный рынок при этом не исчезает. Однако его активность постепенно снижается. Главные причины — высокая стоимость старого жилья и более ограниченные ипотечные возможности.
Инвесторам придется менять подход
Виталий Шалаев считает, что прежняя инвестиционная стратегия больше не работает автоматически. Раньше многие покупали квартиру, надеясь на рост цены и продажу с прибылью. Сейчас такой подход стал более рискованным.
По мнению эксперта, инвестору необходимо заблаговременно оценивать ликвидность недвижимости. Нужно учитывать не только стоимость, но и район, уровень проекта, конкуренцию, спрос на аренду и перспективы перепродажи.
Если объект переоценён, он может долго оставаться без покупателя. Поэтому в 2026 году победят не случайные инвесторы, а те, кто умеет рассчитывать и управлять рисками.
Государственное жильё в Казахстане: все способы получить квартиру в 2026 году
Что может изменить ситуацию
Александра Наварова считает, что ключевым фактором станет влияние ипотечных программ на рынок. Новые меры поддержки могут стимулировать спрос, однако ужесточение кредитных условий, наоборот, уменьшит количество одобрений.
Она напомнила, что рынок уже сталкивался с периодами, когда банки одобряли крайне мало заявок. Поэтому доступность кредитования остаётся одним из главных факторов для покупателей.
Наварова также выделяет валютный риск. По её оценке, значительное ослабление тенге может привести к стагнации и дальнейшему росту цен.
Виталий Шалаев видит базовый сценарий более консервативным. Он ожидает снижение количества сделок, давление на цены, усиление конкуренции и борьбу за покупателя с достаточной платёжеспособностью.
Темирлан Муханов считает, что прогноз в размере около 330 тысяч сделок выглядит реалистичным. По его мнению, активность сохранится в крупных городах, однако рынок уже не сможет расти темпами прежних лет из‑за высоких цен, строгих ипотечных условий и ограниченной доступности жилья.
Цены на квартиры в Астане и Алматы: что действительно влияет на стоимость
Вывод
Рынок жилья в Казахстане не падает, но заметно трансформируется. После периода ажиотажа он становится более рациональным. Покупатели внимательнее оценивают свои средства, банки осторожнее предоставляют кредиты, а продавцы уже не всегда могут задавать цену.
Для девелоперов и риелторов 2026 год станет проверкой устойчивости. Теперь важны не только объём предложения и рекламные решения. Намного важнее способность работать с реальным спросом, качеством продукта и доверием клиентов.
Покупателям в такой ситуации рекомендуется действовать без паники. Лучше сравнивать районы, проверять ипотечные условия, оценивать ликвидность объекта и заранее рассчитывать полную стоимость сделки. Именно такой подход будет определять рынок недвижимости.