Если владелец квартиры или её части принадлежит несовершеннолетнему, обычный способ сделки не будет работать. Законодательство защищает имущественные интересы детей, поэтому любые действия с их недвижимостью — продажа, обмен, дарение и пр. — находятся под контролем органов опеки и попечительства.
Мы опишем, как выполнить продажу квартиры, где несовершеннолетний является совладельцем, как получить согласие органов опеки, оформить вклад в банк «Отбасы» и приобрести жильё в его собственность.
Как безопасно купить квартиру в залоге в Казахстане
Кто считается несовершеннолетним собственником
Несовершеннолетними считаются лица, которым не исполнилось 18 лет. Ребёнок может стать собственником недвижимости:
- в результате наследования;
- в результате дарения;
- в результате приватизации;
- при покупке жилья, оформленном на его имя родителями;
- после выделения части права в рамках различных жилищных программ.
Возраст ребёнка определяет порядок выполнения таких действий:
- до 14 лет от его имени действия совершают родители или законные представители;
- с 14 до 18 лет несовершеннолетний может участвовать в сделках, но только с письменного согласия родителей или попечителей.
Почему требуется согласие органов опеки
Основная задача органов опеки и попечительства — убедиться, что после сделки права ребёнка не будут нарушены.
При проверке документов специалисты уточняют:
- сохранится ли у несовершеннолетнего право собственности;
- не уменьшится ли его доля;
- не ухудшатся ли условия проживания;
- соответствует ли сделка его интересам.
Без согласия органов опеки нотариус не сможет завершить договор купли‑продажи.
Кредитные каникулы в Казахстане: кто может получить отсрочку и как её оформить
Как продать недвижимость, в которой числится несовершеннолетний совладелец
Продажа квартиры, полностью или частично принадлежащей ребёнку, проходит в несколько стадий.
Этап 1. Выбор нового жилья
Если планируется одновременно продать текущую квартиру и купить другую, рекомендуется заранее подобрать новый объект. Опека должна убедиться, что ребёнок не останется без жилья и его права не будут нарушены.
Этап 2. Получение разрешения органов опеки
После подготовки документов родители или законные представители запрашивают справку о разрешении на управление имуществом несовершеннолетнего.
Этап 3. Заключение договора у нотариуса
После получения разрешения можно оформить сделку купли‑продажи.
Этап 4. Регистрация права собственности
После нотариального подтверждения договора сведения о новом владельце заносятся в государственную реестр.
Как оформить согласие органов опеки
Если ребёнок является собственником квартиры или её доли, перед продажей, обменом, залогом или другими операциями с недвижимостью требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Этап 1. Сбор документов
В стандартный пакет входят:
- паспортные данные родителей или опекунов;
- свидетельство о рождении ребёнка (если отсутствует в официальных реестрах);
- документы, подтверждающие право собственности;
- документы на новое жильё, если сделка включает одновременно покупку;
- нотариальное согласие второго родителя либо подтверждение отсутствия его родительской ответственности;
- воспоминание ребёнка, достигшего 10‑летнего возраста;
- прочие документы, предусмотренные нормами предоставления государственных услуг.
Этап 2. Учёт позиции ребёнка старше 10 лет
По закону, при вопросах, затрагивающих имущественные права несовершеннолетнего, органы опеки обязаны учитывать его мнение, если ему уже исполнилось 10 лет.
В большинстве регионов это мнение включают в пакет документов. В отдельных областях дополнительно оформляют официальное решение опеки о учёте позиции ребёнка, достигшего десяти лет.
Этап 3. Поданиe заявлений
Получить услугу можно:
- через интернет‑портал eGov.kz;
- в центральном офисе органов опеки;
- лично в управлении по месту жительства.
Служба предоставляется бесплатно.
Органы опеки проверяют:
- не ухудшатся ли условия проживания ребёнка;
- сохранится ли его доля в новом жилье;
- не нарушатся ли его имущественные права;
- соответствует ли сделка его интересам.
Срок рассмотрения заявления — не более трёх рабочих дней.
Этап 4. Передача разрешения нотариусу
При положительном решении заявителю выдают справку о разрешении на управление имуществом несовершеннолетнего, которую необходимо предъявить нотариусу при оформлении сделки.
На что обращают особое внимание органы опеки
Шансы получить согласие возрастуют, если:
- ребёнок одновременно получает при подходящем жилье;
- его доля не сокращается;
- условия проживания не ухудшаются;
- не остаётся без права собственности.
Важно: Сделки, где участвует несовершеннолетний собственник, обычно занимают больше времени, чем обычные сделки с недвижимостью. Поэтому процесс получения разрешения стоит планировать заранее.
Когда могут отказать в выдаче справки на управление имуществом
Органы опеки могут отказать в выдаче разрешения, если:
- в документах представлены недостоверные сведения;
- пакет документов неполный;
- сделка противоречит действующему законодательству;
- после её проведения ухудшаются имущественные права ребёнка;
- несовершеннолетний может остаться без жилья или своей доли.
В случае отказа заявителю предоставляют мотивированное объяснение.
Если ребёнок лишь прописан в квартире
Часто несовершеннолетний не является собственником, а только зарегистрирован по месту жительства.
В таком случае согласие органов опеки для продажи квартиры не требуется. Такое согласие требуется только тогда, когда ребёнок владеет всей квартирой или своей долей.
Можно ли подарить или обменять имущество ребёнка
Операции обмена, дарения, разделения и иных сделок с недвижимостью несовершеннолетнего также требуют предварительного одобрения органов опеки.
Основное условие — не нарушать права ребёнка.
Как приобрести недвижимость в собственность несовершеннолетнего
Квартиру можно приобрести в любом возрасте.
Если ребёнку ещё не исполнилось 14 лет, сделку оформляют родители или законные представители. С 14 до 18 лет сам ребёнок может подписать документ, но только с согласия родителей.
Этим способом часто пользуются:
- для обеспечения ребёнка жильём в будущем;
- при передаче недвижимости в подарок детям;
- для сохранения имущества внутри семьи;
- при планировании наследования.
Важно: Позже продать такую недвижимость можно будет только после получения разрешения органов опеки.
Особенности вкладов несовершеннолетних в банке «Отбасы»
Родители могут открыть ребёнку депозит с первого дня жизни. Вклад участвует в системе жилищных строительных сбережений, а доходность пополняется бонусом банка и государственной премией.
Кто может управлять вкладом в «Отбасы»
- родители;
- усыновители;
- опекуны;
- попечители.
Законные представители вправе открывать, пополнять вклад и выполнять остальные действия, предусмотренные правилами банка.
Как получить ипотеку в «Отбасы»: новые условия промежуточного займа
Новые правила получения промежуточного займа в рамках ипотечного кредита от банка «Отбасы».
Как получить право управления вкладом в «Отбасы»
Если операция затрагивает имущественные права ребёнка (например, закрытие депозита, снятие средств или передача доли), органы опеки могут потребовать предварительного разрешения.
Для этого необходимо:
- подать обращение в органы опеки;
- предоставить документы, подтверждающие необходимость операции;
- получить согласие;
- предъявить его в банке при выполнении операции.
Наличие несовершеннолетнего собственника не препятствует продаже или покупке недвижимости. Однако любые действия с имуществом ребёнка должны осуществляться исключительно в его интересах. Поэтому такие сделки находятся под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.