Прогнозная картина казахстанского рынка жилья на 2026 год складывается под влиянием нескольких аспектов: динамики ключевой процентной ставки, корректировок условий кредитования, введения налога на добавленную стоимость для новостроек, а также активности участников рынка. Эти элементы формируют уникальные условия для сделок.
Трансформация условий приобретения жилья
Для многих граждан ипотечное кредитование остаётся единственным способом стать собственником жилплощади. Однако в последнем квартале 2025 года Нацбанк повысил базовый процент до 18%.
Такое решение повлияло на банковский сектор – большинство финансовых учреждений ужесточили требования, временно ограничили выдачу займов или пересмотрели кредитную политику.
Ситуация привела к образованию группы граждан, которые не смогли реализовать планы по покупке готового жилья из-за возросших процентных ставок и сложностей с накоплением стартового капитала.
Однако рынок сохранил активность. Часть покупателей, опасаясь дальнейшего подорожания, активизировала поиск вариантов даже при недостатке первоначальных средств. Этим спросом воспользовались специалисты по кредитованию.
Увеличение числа неофициальных посредников
В 2025 году заметно выросло количество организаций, предлагающих оформление займов при отсутствии начального взноса или проблемах с кредитной историей.
Их схема предполагает завышение официальной стоимости объекта в договоре. Разница покрывает недостающие средства клиента, но фактически ведёт к переплатам за недвижимость и услуги посредников.
Подобные операции сопровождаются рисками:
- увеличение ежемесячных выплат;
- возможность финансовых потерь при отказе банка;
- участие продавцов и агентов в манипуляциях с ценами.
Несмотря на распространённость, подобные схемы остаются законодательно неурегулированными.
Проблемы взаимодействия с агентами по недвижимости
На рынке участились случаи недобросовестного поведения риелторов, которые фокусируются на комиссионных, а не на реальных объектах. На торговых площадках размещаются уже проданные лоты для привлечения клиентов с последующим предложением альтернатив.
Исследования показывают нарушения в работе некоторых агентств:
- требование предоплаты за услуги;
- несоответствие договорных сумм реальным;
- получение скрытых комиссий от обеих сторон сделки.
Зафиксированы случаи переплаты в сотни тысяч тенге из-за сокрытия истинной стоимости объектов. Отдельные агентства взыскивают комиссионные через судебные инстанции даже при самостоятельном поиске клиента покупателем.
Роль льготного кредитования от Отбасы банка
Несмотря на сложности коммерческого сектора, объем ипотечных займов в стране увеличивается благодаря государственным программам.
Основные показатели:
- объём выданных кредитов в 2025 году – 1.7 трлн тенге;
- годовой рост составил 25.1%;
- 70% от всей суммы (1.2 трлн тенге) обеспечил Отбасы банк;
- динамика роста его выдачи достигла 37%.
Эти данные демонстрируют доминирующую роль одного института в формировании рыночных тенденций на 2026 год.
Последствия введения НДС для нового жилья
С января 2026 года начинает действовать обновлённый налоговый режим, предусматривающий 16% налог на новостройки, чьё строительство стартует после этой даты.
Ожидаемые эффекты:
- удорожание новых жилых комплексов;
- всплеск спроса в первом квартале года;
- последующее замедление активности на рынке;
- пересмотр маркетинговых стратегий застройщиков.
Уже в 2025 году анонс налоговых изменений стимулировал повышенный спрос в мегаполисах.
Динамика цен в областных центрах
Продолжение льготных программ происходит на фоне регионального дисбаланса предложения.
На примере Павлодарской области:
- наблюдается дефицит пригодного жилья;
- отсутствие крупных застройщиков;
- рост числа льготников при ограниченных вариантах.
Такие условия способствуют опережающему росту цен в регионах.
Перспективы арендного сектора
Прогнозируется увеличение стоимости съёмного жилья из-за:
- введения налоговой отчётности для арендодателей;
- включения налоговых платежей в арендную плату;
- роста спроса при ужесточении ипотечных условий.
Сочетание этих причин делает повышение цен неизбежным.
Планируемые изменения параметров кредитования
Национальный банк обсуждает привязку процентных ставок к размеру первоначального взноса (LTV-коэффициенту):
- крупный взнос – сниженная ставка;
- минимальный взнос – повышенная ставка.
Эксперты указывают на ограничения этой системы:
- не решает вопрос высокой стоимости жилья;
- усиливает зависимость от господдержки;
- сокращает возможности коммерческих банков.
Это может усилить дисбаланс между льготным и рыночным кредитованием.
Основные выводы по прогнозу рынка
2026 год будет определяться тремя факторами:
Приоритет госпрограмм кредитования
Льготные ипотечные продукты останутся ключевым рыночным драйвером.
Стоимость новостроек после введения налога
Налоговая реформа станет главным катализатором ценовой динамики.
Дисбаланс спроса и предложения в регионах
Недостаток предложения в областях усилит ценовой рост.
Дополнительное влияние окажут:
- дорожающая аренда;
- непрозрачные схемы участников рынка;
- кредитная политика, связанная с размером взноса.
Результатом станет рост стоимости кредитов, арендных платежей и усиление роли государственных механизмов.