В Казахстане вновь обсуждают лизинг жилого помещения для физических лиц. В 2025 году в парламенте рассмотрели поправки в законодательстве, позволяющие использовать финансовый арендный договор для квартир, а в январе 2026 года крупнейший девелопер объявил о запуске программы «Квартира в лизинге». Этот инструмент пока остаётся узкоспец‑направленным. Исследование выявило препятствия, мешающие превратить его в массовую альтернативу ипотеке.
Лизинг жилого помещения — модель долгосрочного пользования квартирой с последующим выкупом. В отличие от ипотеки право собственности переходит к покупателю только после полного исполнения условий договора, пока же объект находится в собственности банка, девелопера или инвестиционной компании.
Несмотря на то, что законопроект о лизинге обсуждался в прошлом году, отдельное регулирование для этого инструмента не требуется. Гражданское право уже допускает схемы аренды с правом выкупа, поэтому формальных ограничений сейчас нет — вопрос лишь в практической реализации и готовности рынка предлагать понятные и прозрачные условия.
Лизинг или ипотека?
С точки зрения экономики лизинг занимает промежуточное положение между ипотекой и арендой. Экономисты поясняют, что такой инструмент часто появляется там, где ипотека работает менее эффективно. «Лизинг дороже ипотеки, но доступнее по требованиям и психологически привлекательнее аренды, потому что создаёт ощущение приближения к собственности», — отмечают.
Экономисты приводят расчёты. При покупке квартиры за 30 млн тенге ипотека с 20% первоначальным взносом, ставкой около 17% и сроком 20 лет предполагает ежемесячный платёж 400–420 тыс. тенге, а итоговая переплата — 35–40 млн. При лизинге с 10% взносом и сроком около семи лет платёж может достигать 450–500 тыс., а итоговая стоимость — 38–40 млн.
Для квартиры стоимостью 25 млн ипотека с 18% на 20 лет даёт платёж 310–320 тыс., итоговая сумма — 75–77 млн. При лизинге первоначальный взнос 2–3 млн, платёж 300–330 тыс., итоговая стоимость за 20 лет — 60–65 млн.
По оценке аналитика, для квартиры стоимостью 40 млн ипотека на 20 лет приводит к ежемесячному платежу около 350 тыс., итоговая сумма — 84–88 млн, тогда как в лизинге итоговая стоимость может быть 65–75 млн.
«Ипотека обеспечивает более низкий ежемесячный платёж, но из‑за длительного срока приводит к большей переплате. Лизинг предполагает более высокую нагрузку, но более быстрый выкуп недвижимости», — отмечают.
Опыт в госсегменте
Механизм лизинга уже применяется в государственных жилищных программах. Через один из банков арендное жилье предоставляется акимам с правом последующего выкупа. Около 70% таких квартир распределяются среди социально уязвимых групп — ветеранов, людей с ограниченными возможностями, многодетных семей и детей-сирот.
По оценке аналитика, льготные программы текущего банка составляют около 60% от всего ипотечного портфеля. Хотя государственная модель аренды с выкупом экономически ближе к льготной ипотеке, чем к коммерческому лизингу, ставка и итоговая стоимость обычно субсидируются государством и ориентированы на социальные категории. Коммерческий лизинг, который тестируют девелоперы, работает без бюджетных субсидий и на рыночных условиях.
В банке считают, что появление коммерческих продуктов с похожей логикой может дополнить существующие программы. «Мы положительно оцениваем расширение линейки жилищных финансовых инструментов. Появление альтернативных механизмов приобретения жилья способствует повышению доступности квартир для населения и формированию конкурентной среды», — сообщает отдел коммуникаций. Банк также отмечает, что с ростом таких инструментов появятся вопросы регулирования, прежде всего защиты прав потребителей и стандартизации условий.
Банки не спешат
В феврале компания объявила, что новый продукт аренды с правом выкупа находится на финальной стадии подготовки. Планируется первоначальный взнос от 10% и срок аренды до пяти лет.
Пока девелоперы экспериментируют, банки сохраняют осторожность. Представители финансовых учреждений, на которые ссылалась пресса, сообщили, что сейчас не планируют запускать такие услуги. Один банк заявила, что не рассматривает лизинг для физических лиц, другой отметил, что продукт не входит в стратегию, третий подчеркнул отсутствие планов, а четвёртый ограничился комментарием о готовности к новым предложениям.
Эксперты объясняют осторожность банков: в лизинге объект до выкупа остаётся в балансе лизингодателя, что увеличивает юридические и операционные риски. По мнению экономиста, такая модель менее привлекательна для банков, поскольку у них уже есть залог и судебная практика в ипотеке, а в лизинге они становятся владельцами актива и управляют им.
Экономист отмечает, что в странах с широким использованием лизинга финансовая среда отличается: там ставки часто близки к 1–2%. В текущих условиях ставка около 18% делает любые долгосрочные жилищные инструменты дорогими, поэтому лизинг превращается в крайнюю ипотеку с высокой эффективной ставкой.
Зоны риска
Помимо высокой стоимости, такие схемы несут юридические риски. До полного выкупа квартира остаётся в собственности лизингодателя, поэтому при просрочке договор может быть расторгнут, а правовая защита покупателя слабее, чем у ипотечного заемщика. Также часть внесённых платежей может рассматриваться как арендные, что при расторжении приводит к потере части средств.
Эксперт отмечает необходимость осторожности с формулировками, позволяющими лизингодателю менять график платежей или применять индексацию стоимости. Неясные условия могут привести к недоразумениям.
Оптимальная стратегия — использовать лизинг как временный инструмент, выкупая объект через два‑три года.
Специалист объясняет, что клиентами лизинга часто становятся люди, которые не проходят банковский скоринг: самозанятые, без официального дохода, а также те, кому отказывают в кредите.
По словам аналитика, лизинг может быть полезен тем, кто планирует продать другой актив и досрочно выкупить квартиру. В этом случае короткий срок лизинга может оказаться удобнее классической ипотеки. Он отмечает, что такие механизмы появляются в периоды высоких кредитных ставок, когда покупатели ищут альтернативные способы финансирования.
«Лизинг жилья не делает покупку квартиры дешевле. Его главная роль — изменить форму доступа к покупке», — говорят.
Большинство экспертов пришли к выводу, что в ближайшие годы лизинг жилого помещения в Казахстане вряд ли станет массовой альтернативой ипотеке. Высокие ставки, осторожность банков и отсутствие государственной поддержки ограничивают его развитие. Тем не менее коммерческий лизинг может занять свою нишу, однако его превращение в полноценный сегмент будет зависеть от стоимости денег в экономике и готовности финансовых институтов работать с долгосрочными рисками.