Приобретение квартиры, оформление наследства, передача собственности или получение кредита невозможно без бумаг, подтверждающих законный основной документ. В реальной практике люди часто путают документы, создающие право, и документы, фиксирующие его регистрацию, считая их одинаковыми. На деле они различаются по смыслу.
Рассмотрим, какие документы действительно подтверждают право на жильё, чем они различаются и какие нюансы следует учитывать перед покупкой недвижимости.
Согласие партнёра на действия с недвижимостью: ключевые нюансы >>>
Разделение документов: основные и подтверждающие права
При оформлении сделок с недвижимостью используются разные документы, каждый из которых выполняет определённую функцию. По словам адвоката областной коллегии адвокатов, документ, создающий право, отвечает на вопрос «На каком основании возникло право?». Это может быть договор купли‑продажи, дарения, свидетельство о наследовании, судебное решение или иной документ, предусмотренный законом. Документ, фиксирующий факт регистрации права, отвечает на вопрос «Зарегистрировано ли право и кому оно принадлежит сейчас?» К таким документам относятся выписки и справки из государственного реестра недвижимости, содержащие сведения о зарегистрированных правах и обременениях. Таким образом, документ, создающий право, формирует основание для возникновения права, а документ, фиксирующий факт регистрации, подтверждает его наличие в официальном реестре.
Например, если человек купил квартиру, основанием возникновения права станет договор купли‑продажи. После государственного регистрационного оформления сведения о новом владельце заносятся в государственный реестр недвижимости. Именно государственная регистрация подтверждает возникновение права в случаях, требующих юридической фиксации.
Поэтому при покупке жилья важно ознакомиться не только с договором, но и проверить актуальные сведения из реестра. Это позволит убедиться, что продавец действительно является законным владельцем объекта и что на квартире нет незаписанных ограничений.
Как проверить историю квартиры в Казахстане перед покупкой >>>
Перечень документов, создающих право собственности
Перечень бумаг зависит от того, каким способом человек получил недвижимость. В любом случае именно такой документ служит юридическим основанием возникновения права.
К наиболее часто встречающимся относятся:
- договор купли‑продажи;
- договор дарения;
- договор мены;
- договор приватизации;
- свидетельство о праве на наследство;
- судебное решение;
- соглашение о разделе имущества;
- соглашение об определении долей;
- иные документы, предусмотренные законодательством.
Каждый из этих бумаг отражает основание, на основании которого возникло право собственности.
Отличия функций указанных документов
Хотя все перечисленные бумаги относились к одному объекту недвижимости, их назначение различается.
|
Документ |
Что фиксирует |
Когда понадобится |
|
Документ, создающий право |
Основание возникновения права на недвижимость (например, договор купли‑продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, судебное решение и др.) |
При продаже, дарении, наследственной передаче, оформлении ипотеки, государственного регистрационного оформления права, разделе имущества, проверке юридической истории объекта перед покупкой. |
|
Сведения из Государственного реестра недвижимости |
Государственное закрепление права, данные о текущем владельце, наличие зарегистрированных обременений (ипотека, арест, запрет на действия и др.) |
При покупке недвижимости для проверки владельца и юридической чистоты объекта, при оформлении кредита под залог недвижимости и в иных случаях, когда требуется подтвердить зарегистрированное право. |
|
Технический паспорт |
Технические характеристики объекта: площадь, планировка, этажность, год постройки, материалы стен, количество комнат и др. |
При совершении сделок с недвижимостью, оформлении ипотеки, реконструкции или изменения планировки, вводе объекта в эксплуатацию, а также для сравнения фактических характеристик с документацией. |
Какие документы подтверждают право собственности на жильё
Документ, создающий право
В первую очередь запросите у продавца документ, на основании которого он получил квартиру.
Это может быть:
- договор купли‑продажи;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор приватизации;
- судебное решение;
- иной документ, предусмотренный законом.
Сравните указанные сведения с паспортом собственника, проверьте, совпадает ли адрес объекта и нет ли ошибок.
Если объект менял владельцев несколько раз, это не означает нарушения, однако требует более тщательной проверки истории прав.
Сведения из Государственного реестра недвижимости
Следующий обязательный шаг — запросить актуальные данные из реестра недвижимости. Они позволяют убедиться:
- кто официально зарегистрирован владельцем;
- право было зарегистрировано в установленном порядке;
- на объекте не наложено арест;
- нет обременений, ограничений или сервитутов;
- существуют ли иные зарегистрированные ограничения.
Именно эти сведения отражают текущий юридический статус объекта на момент сделки.
Технический паспорт
Хотя технический паспорт не подтверждает право собственности, его тоже следует учитывать. Сравните указанные в нём сведения с фактическим состоянием квартиры:
- площадь;
- количество комнат;
- этаж;
- адрес;
- наличие перепланировки.
Если в квартире была проведена перепланировка, желательно убедиться, что изменения оформлены в установленном порядке. В противном случае будущий владелец может столкнуться с трудностями при продаже, оформлении ипотеки или дальнейших регистрационных действий.
Документы продавца
Если объект передаёт представитель владельца, убедитесь, что доверенность действует и дает полномочия на совершение сделки.
Если продавец состоит в браке или объект был приобретён в период брака, выясните режим совместного имущества. В зависимости от обстоятельств может потребоваться нотариальное согласие второго супруга или документы, подтверждающие личную собственность.
Возможные угрозы при работе с основными документами
Как отмечает специалист, даже при наличии документов, создающих право, возможны юридические проблемы. Поэтому необходимо тщательно проверять законность оформления, наличие зарегистрированных ограничений и актуальность данных в реестре. Эксперт выделила следующие угрозы.
Недействительность сделки
Это возможно, если:
- бумага оказалась подделкой;
- сделку совершил человек без необходимых полномочий;
- нарушены требования закона;
- сделка проведена с нарушением обязательной процедуры.
Запрешения и ограничения
Наиболее часто встречающиеся обременения:
- ипотека;
- арест;
- запрет на регистрационные действия;
- сервитут (чаще относится к земельным участкам);
- другие ограничения, занесённые в реестр.
Неточности в документах
Например:
- ошибка в написании фамилии или имени владельца;
- ошибка в кадастровом номере;
- неправильный адрес;
- расхождения в площади объекта.
Такое несоответствие может осложнить процесс регистрации сделки и потребует дополнительного времени для исправления.
Отсутствие государственного регистрационного оформления
В Республике Казахстан право на недвижимое имущество обязательно фиксируется в государственной системе. После регистрации сведения о владельце заносятся в государственный реестр недвижимости. Именно официально закреплённое право позволяет собственнику полностью распоряжаться своим имуществом: продавать, передавать, закладывать, дарить и совершать иные юридически значимые действия.
Документы, не фиксирующие право собственности
На практике собственники и покупатели ошибочно принимают некоторые бумаги за подтверждение права собственности. Однако наличие их не делает человека владельцем недвижимости.
К таким документам относятся:
- Технический паспорт — содержит технические характеристики объекта, но не служит основанием возникновения права;
- Квитанции об оплате коммунальных услуг — показывают факт оплаты услуг;
- Лицевой счёт — используется для расчётов за коммунальные услуги;
- Договор с ОСИ, КСК или управляющей компанией — регулирует отношения по обслуживанию дома, но не подкрепляет право собственности;
- Справка о зарегистрированных по месту жительства лицах — фиксирует регистрацию граждан, а не право собственности;
- Прочие документы, не являющиеся основанием возникновения права.
Наличие указанных бумаг не заменяет документ, создающий право, и сведения из государственного реестра.
Действия при потере документа, создающего право
Потеря бумаги не означает утрату права собственности. Однако перед проведением сделки её необходимо восстановить. Порядок действий зависит от типа утраченного документа.
Если документ был оформлен нотариусом, владелец может обратиться к нотариусу, в нотариальный архив или получить сведения в установленном порядке.
Если документ выдавал государственный орган, следует обратиться в соответствующее ведомство для получения дубликата или архивной копии.
Кроме того, владелец может запросить актуальные сведения из Государственного реестра недвижимости, подтверждающие зарегистрированное право на объект. Однако такие сведения не заменяют документ, создающий право, если он требуется для конкретной сделки.
Если восстановить бумагу в административном порядке невозможно, вопрос может быть решён в судебном порядке.