Продавать или сдавать жильё? Данный выбор возникает практически перед каждым собственником недвижимости Казахстана. Учитывая увеличивающуюся инфляцию, изменения в ипотечных условиях и постоянную корректировку налогового законодательства, оптимальное решение перестаёт быть очевидным. Кто-то стремится к сиюминутной прибыли и полному обороту средств. Кто-то выбирает стабильный регулярный доход от передачи жилья внаём. Третьи — надеются на благоприятную рыночную конъюнктуру, которая всё не наступает.
Для понимания эффективных стратегий на период 2025-2026 годов, мы изучили мнения участников рынка, ежедневно наблюдающих за сделками и поведением покупателей.
Аренда недвижимости: пассивный доход для собственника
Как отмечают специалисты, за последние годы произошла существенная трансформация ипотечного кредитования. После снятия карантинных мер финансовые учреждения усилили контроль — оформление кредитов значительно усложнилось.
— Сейчас высокий процент отказов. Покупка жилья сегодня затруднена, особенно с учётом роста НДС с 12% до 16% с начала 2026 года, — поясняют аналитики.
Покупка жилья сегодня затруднена.
При этом население увеличивается, многие граждане имеют кредитные обязательства, а доходы остаются на прежнем уровне. Этот фактор стимулирует бум арендного рынка: количество желающих снимать жильё превышает предложение, что позволяет собственникам повышать ставки.
— Цены на аренду стабильно увеличиваются. Это делает выгодным сдачу квартиры. Некоторые используют залоговую недвижимость для приобретения дополнительных объектов. Через 5-8 лет можно получить ещё одну квартиру в собственность. Рекомендуется выбирать ликвидные варианты, например, квартиры в домах 1990-х годов постройки, — поясняют эксперты.
На рынке сформировалась прослойка «профессиональных арендодателей» — владельцев 3-5 объектов. Организованный процесс уборки, обслуживания и подбора ответственных жильцов превращает сдачу жилья в мини-предприятие.
— Первое время возникают сложности, но затем система налаживается: появляются надёжные арендаторы. Например, в спальных районах крупных городов много приезжих на сезонные работы. Один человек готов платить 40 тысяч. Разместив четверых, можно получать ежемесячно 160-200 тысяч, — приводит пример специалист.
Ключевое требование — отсутствие срочной необходимости в продаже. А также готовность решать организационные вопросы: оформление договоров, контроль состояния жилья, регулярное обновление ремонта и техники.
Продажа жилья: насколько это целесообразно?
Альтернативный вариант — реализация недвижимости с размещением средств на депозите. Однако, как подчёркивают аналитики, интерес к банковским вкладам среди казахстанцев снижается.
— Существуют опасения относительно обесценивания сбережений. Поэтому граждане предпочитают инвестировать в жильё. Особенно востребованы одно- и двухкомнатные квартиры с ремонтом на средних этажах. Спрос сохраняется даже на дома 1970-х годов постройки, но их стоимость сейчас достаточно высока, — отмечают эксперты.
Ситуации, когда продажа жилья целесообразна
Как отмечают специалисты, продавать квартиру стоит только при определённых обстоятельствах — в первую очередь, при появлении выгодных кредитных программ, аналогичных прежней системе «Баспана Хит».
— Если жильё станет доступнее, часть арендаторов перейдёт в покупатели. При росте спроса продажа станет более выгодной, — считают аналитики.
Однако текущая ситуация отличается: количество сделок значительно сократилось, при этом около половины предложений на рынке имеют завышенную стоимость.
Количество сделок значительно сократилось.
— До 70% объявлений размещены собственниками с нереалистичными ожиданиями. Они хотят переехать в другой район без дополнительных вложений. Фактические продажи происходят там, где цены соответствуют рыночным, — поясняет специалист.
Есть и объективные причины для реализации имущества: семейные обстоятельства, раздел имущества, смена места жительства, потребность в улучшении условий или кризисная финансовая ситуация.
— Например, недавно реализовали двухкомнатную квартиру в спальном районе по сниженной цене из-за финансовых затруднений владельца. Доход от аренды не покрывал долговых обязательств, — приводит пример эксперт.
Текущие тенденции: аренда предпочтительнее продажи
Эксперты выделяют важный фактор последних лет — активное использование пенсионных накоплений из ЕНПФ:
- Многомиллиардные суммы выведены с рынка;
- Государство восполняет потери через новые налоги и тарифы;
- Реальные доходы населения не увеличиваются;
- Платёжеспособность покупателей снижается.
Исходя из этого, анализ показывает: «Сейчас оптимальным решением является сдача жилья в аренду. Продажа недвижимости сейчас менее предпочтительна».