Приобретение жилья в строящемся объекте требует более тщательной проверки, чем покупка готовой недвижимости. Дом еще не введен в эксплуатацию, поэтому приобретатель фактически получает право на будущую квартиру. Именно поэтому перед покупкой квартиры важно проверить не только цену, планировку и репутацию застройщика. Необходимо убедиться, что компания законно привлекает средства дольщиков, а договор соответствует установленным требованиям.
В 2026 году контроль в сфере долевого строительства в Казахстане ужесточился. Договоры перевели в электронный формат, банки получили возможность проверять их регистрацию перед переводом денег. Кроме того, государство усилило требования к рекламе строящихся объектов. Однако новые механизмы не отменяют внимательность самого покупателя.
Подобрали квартиру мечты — дальнейшие шаги: от задатка до получения ключей
Убедитесь, что у застройщика есть право привлекать деньги
Активное строительство и работающий отдел продаж еще не означают, что компания вправе принимать деньги дольщиков.
В Казахстане привлекать средства граждан на строительство многоквартирного дома можно только в рамках предусмотренных законом механизмов. У проекта должна быть гарантия Казахстанской Жилищной Компании либо разрешение местного исполнительного органа на привлечение денег дольщиков.
Поэтому начинать проверку лучше не с договора, а с самого жилого комплекса. Покупателю необходимо убедиться, что разрешительные документы относятся именно к выбранному объекту и очереди строительства.
Проверить сведения о проекте можно через «Жилищный портал». Там можно найти информацию о строящихся объектах и проверить наличие необходимых оснований для привлечения средств дольщиков.
В 2026 году такие проверки стали доступнее. Сведения о законности строящегося объекта также интегрируют в цифровые сервисы, включая eGov Mobile и приложения банков. Это позволяет покупателю проверить проект еще до посещения отдела продаж.
При этом известность девелопера не заменяет проверку. Даже если компания давно работает на рынке и уже сдала несколько ЖК, документы необходимо смотреть по конкретному объекту.
Как стать опытным риелтором: знания и навыки, необходимые в 2026 году
Обратите внимание на рекламу строящейся квартиры
Первые признаки стоит искать еще в объявлении о продаже квартиры. Закон устанавливает отдельные требования к рекламе строящегося жилья.
В рекламе должны быть указаны номер и дата разрешения на привлечение денег дольщиков либо номер и дата договора о предоставлении гарантии. Кроме того, должны присутствовать сведения о застройщике и уполномоченной компании.
В 2026 году контроль в этой сфере усилился. Ответственность предусмотрена в том числе за рекламу строящихся объектов, сведения о которых отсутствуют в единой информационной системе долевого участия.
Однако даже наличие необходимых данных в объявлении не означает, что дальнейшую проверку можно пропустить. Покупателю все равно стоит самостоятельно найти проект в официальной системе и сверить информацию.
Проверка очереди на жильё: какие изменения вступают в силу с 14 сентября
Убедитесь, что предлагают именно договор долевого участия
Следующий важный момент — документ, который предлагают подписать в отделе продаж.
Для привлечения средств дольщика заключается договор о долевом участии в жилищном строительстве. Договоры бронирования, инвестирования, предварительной купли-продажи и другие соглашения не должны подменять ДДУ при привлечении денег на строительство.
Поэтому предложение сначала внести крупную сумму по другому договору, а ДДУ оформить позднее, требует дополнительной проверки.
Особенно внимательно стоит относиться к формулировкам вроде «инвестиционный платёж», «предварительный взнос» или «бронирование». Покупателю необходимо понимать, за что именно он перечисляет деньги и какой документ закрепляет обязательства компании.
Процедура оформления дарственной на недвижимость в Казахстане в 2026 году
С 2026 года договор долевого участия заключается в электронном виде
С 12 марта 2026 года договоры долевого участия заключаются в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи. При этом одного электронного подписания недостаточно. ДДУ подлежит учёту в местном исполнительном органе через информационную систему «Казреестр».
Это одно из ключевых изменений, которое необходимо учитывать перед покупкой квартиры в строящемся доме.
Система позволяет идентифицировать конкретный объект и учитывать заключённые по нему договоры. В частности, она препятствует постановке на учёт ещё одного ДДУ на ту же долю, если она уже закреплена за другим дольщиком.
Поэтому после оформления покупателю важно убедиться, что договор действительно прошёл установленную процедуру учёта.
Где в Казахстане разрешено получить бесплатные 10 соток под индивидуальное жилищное строительство
Проверьте, зарегистрирован ли договор в «Казреестре»
Покупателю не стоит ограничиваться словами менеджера о том, что документы «уже зарегистрированы». Лучше самостоятельно убедиться в постановке ДДУ на учёт.
После прохождения процедуры формируется соответствующая выписка. Информацию о зарегистрированном договоре дольщик может получить через личный кабинет на «Жилищном портале».
Такая проверка позволяет подтвердить, что конкретный договор учтён в государственной информационной системе.
Таким образом, последовательность действий имеет значение. Сначала стоит проверить сам проект и право компании привлекать деньги. Затем необходимо оформить ДДУ и убедиться в его постановке на учёт. Только после этого следует переходить к расчётам в предусмотренном порядке.
Какие льготные жилищные программы открыты для молодёжи Казахстана в 2026 году
Сверьте параметры будущей квартиры
Даже если с разрешениями и регистрацией всё в порядке, сам договор необходимо внимательно прочитать.
В первую очередь проверьте, насколько точно описана будущая квартира. В документе должны содержаться характеристики, которые позволяют определить приобретаемую долю в строящемся доме.
Сверьте площадь, этаж, расположение квартиры и другие параметры с вариантом, который вы выбирали в отделе продаж. Если предусмотрена определённая отделка, стоит проверить и соответствующие условия.
Не следует полагаться только на буклет, визуализации, презентацию или устные обещания менеджера. При возникновении разногласий значение будут иметь условия заключённого договора и требования законодательства.
Исламская ипотека в Казахстане: запуск проекта становится всё ближе
Обратите внимание на стоимость и порядок расчётов
Стоимость квартиры и порядок расчётов должны быть понятны до подписания документов. Поэтому заранее проверьте общую сумму и условия её перечисления.
Если оплату проводят частями, необходимо изучить график платежей. Кроме того, внимательно проверьте реквизиты и получателя средств.
С 1 января 2026 года действует дополнительный механизм контроля. Банки получили возможность проверять наличие зарегистрированного ДДУ в «Казреестре» перед переводом денег на банковский счёт уполномоченной компании.
Такой механизм создаёт дополнительный барьер для оплаты по незарегистрированным договорам. Однако банковская проверка не заменяет самостоятельную проверку документов покупателем.
Если компания предлагает перечислить значительную сумму по другой схеме или на реквизиты, которые вызывают вопросы, сначала стоит выяснить основания для такого платежа.
Как одинокой матери получить жилищную помощь от государства в 2026 году
Изучите сроки возведения объекта и передачи квартиры
Срок из рекламного объявления и обязательства компании по договору — не одно и то же. Поэтому ориентироваться необходимо прежде всего на документы.
Проверьте, когда застройщик планирует завершить строительство и передать квартиру дольщику. Одновременно изучите условия на случай изменения сроков.
Не менее важно заранее разобраться в порядке расторжения договора. Покупатель должен понимать, в каких случаях сделку можно прекратить, как происходит возврат денег и какую ответственность несут стороны.
Если отдельные пункты допускают несколько трактовок или их смысл непонятен, лучше разобраться с ними до подписания документов.
5 вариантов снижения ежемесячного платежа по ипотеке
Не оценивайте девелопера лишь по его прошлым жилым комплексам
Большое количество сданных домов помогает оценить опыт компании. Однако успешно реализованные проекты не подтверждают автоматически законность привлечения денег в новом ЖК.
Проверять необходимо именно тот объект, где приобретается квартира. Более того, если жилой комплекс строится в несколько очередей, разрешительные документы следует сверять применительно к нужной очереди.
Это особенно важно с учётом масштабов нелегального долевого строительства. По данным Казахстанской Жилищной Компании, по итогам 2025 года доля теневого сегмента составляла 62,5%. За год она снизилась на 7,1 процентного пункта, однако проблема всё ещё остаётся существенной.
При этом легальный сегмент продолжает расширяться. Казахстанская Жилищная Компания выдаёт гарантии на завершение строительства новых объектов и в 2026 году. Например, в начале сентября гарантию получил жилой комплекс в Шымкенте на 464 квартиры. Актуальные сведения о проектах с гарантией КЖК и разрешением на привлечение денег дольщиков покупатели могут проверить на «Жилищном портале».
Накопительная ипотека теперь доступна в коммерческих финансовых организациях Казахстана
Что стоит проверить перед перечислением средств
Чтобы не упустить важные детали, покупателю полезно пройти основные этапы последовательно:
- проверить наличие у проекта гарантии КЖК или разрешения акимата;
- найти сведения о конкретном объекте на «Жилищном портале»;
- сверить информацию о разрешении или гарантии с данными в рекламе;
- убедиться, что заключается именно ДДУ;
- проверить, относится ли документация к нужному объекту и очереди строительства;
- сверить площадь, этаж и другие характеристики квартиры;
- проверить стоимость, график и порядок оплаты;
- изучить сроки строительства и передачи жилья;
- внимательно прочитать условия расторжения и ответственность сторон;
- убедиться, что ДДУ поставлен на учёт в «Казреестре»;
- получить подтверждение постановки договора на учёт;
- только после этого проводить расчёты по предусмотренной договором схеме.
В 2026 году у покупателей строящегося жилья появилось больше инструментов для проверки сделки. Электронный ДДУ, «Казреестр», банковская проверка и цифровые сервисы делают рынок прозрачнее. Однако ответственность за выбор конкретного объекта по-прежнему требует внимания самого покупателя.