Российский рынок новостроек сохраняет ценовую стабильность вопреки экономическим сложностям. В ближайшее время стоимость жилья в новостройках может остаться на прежнем уровне или повыситься.
В моменты острых кризисов цена квадратного метра иногда падает ниже себестоимости, но это временное явление — ни один застройщик не станет терпеть убытки. В такие периоды некоторые компании приостанавливают запуск проектов, из-за чего предложение уменьшается и рынок балансируется.
Себестоимость строительства резко возросла за счёт нескольких ключевых причин:
- Колоссальная долговая нагрузка. Большинство строек финансируется кредитными средствами, причём доля займов в бюджете проектов часто превышает 90%, что нехарактерно для других отраслей.
- Стоимость заёмных средств напрямую влияет на экономику проектов. Процентная ставка зависит от ключевой ставки и коэффициента покрытия (соотношения средств на эскроу-счетах к объёму кредита). Популярность рассрочек и низких первоначальных взносов замедляет накопление средств на эскроу, увеличивая процентные расходы застройщиков.
В отрасли наблюдается внутренняя инфляция, усиливаемая внешними макроэкономическими факторами. Рост затрат включает:
- Увеличение цен на стройматериалы (часть из которых приходится заменять аналогами из-за санкций);
- Перестройку логистических цепочек с дополнительными расходами на транспортировку;
- Подорожание техники, комплектующих и топлива;
- Дефицит кадров из-за ограничений на привлечение иностранных рабочих, ведущий к повышению зарплат для удержания персонала.
Эти факторы значительно сократили маржу девелоперов.
Дополнительным драйвером роста себестоимости станет планируемое повышение налогов:
- Снижение лимитов для УСН (без НДС);
- Повышение ставки НДС для ОСНО.
Это спровоцирует инфляцию в начале следующего года, заставив ЦБ сохранять жёсткую монетарную политику и замедлить снижение ключевой ставки.
Дорогие кредиты оказывают двойное давление на рынок: ограничивают массовый спрос из-за недоступности ипотеки и «замораживают» капитал инвесторов в депозитах и облигациях. Для застройщиков это означает одновременный рост затрат на строительство и замедление продаж, усугубляя кредитную нагрузку.
Первичный и вторичный рынки тесно связаны, но сейчас разрыв в ценах увеличивается. Экономическая неопределённость и дорогие кредиты сдерживают рост цен на «вторичке», тогда как новостройки могут дорожать, если предлагают более высокое качество жилья.
Официальные данные указывают на рост доходов населения, что теоретически может поддерживать повышение цен. Однако главным регулятором динамики останется ключевая ставка и момент перетока ликвидности с вкладов (где сейчас находятся свыше 57 трлн рублей — почти четверть годового ВВП России) в другие активы, включая недвижимость. Налоговая реформа временно отсрочила этот переход, но структурные экономические проблемы, вероятно, приведут к снижению ставок в ближайшие годы. До тех пор рынок будет демонстрировать умеренный рост цен, а резкое изменение тренда произойдёт при снижении доходности депозитов и повышении доступности ипотеки, когда инвестиции в жильё станут выгоднее вкладов.
Особое преимущество получат проекты, которые предложат не просто безопасность и комфорт, а инновационную среду для жизни: умные технологии, развитую инфраструктуру, многофункциональные общественные пространства. Такие комплексы останутся конкурентоспособными даже при повышенной стоимости, компенсируя застройщикам возросшие налоговые расходы.