Законодательные изменения повлияли на ипотечный рынок Казахстана. Финансовый регулятор совместно с Национальным банком установили новый лимит максимальной годовой процентной ставки по жилищным кредитам. Если ранее он составлял 25%, то с ноября ГЭСВ снижена до 20% при текущей базовой ставке в 18%. Рассмотрим последствия этих мер для рынка.
Крупнейшие финансовые организации страны после объявления о снижении ставок ограничили выдачу кредитов на готовое жильё. Эксперты объясняют это снижением маржинальности: при ГЭСВ 20% и базовой ставке 18% банки теряют экономическую целесообразность подобных кредитов.
Ажиотаж на новостройки?
Сокращение предложения ипотеки на вторичном рынке может привести к значительным изменениям в 2026 году. По оценкам аналитиков, сектор готового жилья потеряет существенную часть покупателей. Более 60% сделок сегодня осуществляется с использованием кредитных средств, поэтому ограничения приведут к снижению цен, особенно на объекты с низкой ликвидностью.
Спрос сместится в сторону новостроек, где сохраняется поддержка застройщиков и доступные кредитные программы. Это может вызвать временный рост продаж на первичном рынке, но также создаст дисбаланс между реальными потребностями населения и доступностью жилья.
Для собственников вторичного жилья ключевыми станут гибкое ценообразование, подготовка юридических документов и рассмотрение альтернативных сделок без привлечения кредитных средств.
Монополия на ипотеку?
Эксперты отмечают, что в текущих условиях возрастает роль специализированных финансовых институтов. Банки могли бы рассматривать ипотеку как долгосрочный доходный инструмент (кредиты выдаются на 10-15 лет) и разрабатывать новые продукты. В качестве примера приводятся программы с размещением первоначального взноса на депозитах, позволявшие снижать процентные ставки.
Наблюдатели указывают на риск монополизации рынка одним участником, который обладает особыми условиями: государственной поддержкой, субсидированными программами и льготными ставками. При этом часть клиентов не готова к длительным процедурам оформления, характерным для таких программ.
Специалисты подчеркивают важность сохранения конкуренции на рынке ипотечного кредитования для обеспечения доступности жилья населению.
Выводы и возможные пути решения
Власти планируют увеличить объём кредитования через социальные программы: «Наурыз», «Наурыз Жумыскер» и «Әскери баспана» для военнослужащих. Однако масштабные ипотечные инициативы с привлечением частных банков, аналогичные прошлым проектам, сейчас не рассматриваются.
Сложившаяся ситуация отражает структурные проблемы: высокая базовая ставка, ограничения по ГЭСВ и отсутствие стимулов делают кредиты на вторичное жильё нерентабельными для большинства банков.
Для выхода из кризиса предлагаются следующие меры:
- Синхронизация базовой ставки и ГЭСВ для обеспечения рентабельности кредитов;
- Раздельное регулирование условий для первичного и вторичного рынков с учётом различий в рисках;
- Вовлечение частных банков в госпрограммы через субсидирование ставок;
- Создание долгосрочных механизмов финансирования ипотечных портфелей.
Без системных изменений рынок вторичного жилья может надолго остаться неликвидным, что способно привести к социальной напряжённости из-за ограниченной доступности жилья.