В премиальном сегменте покупатели предъявляют более строгие требования к недвижимости, которую они планируют приобрести. Каким образом это отразится на ценах проектов премиум‑класса и какие изменения произойдут с переоцененными объектами, выяснилось.
Не споткнулись о порог
Согласно аналитическим данным, в первом квартале 2026 года количество заявок на ипотеку сократилось на 20,7% по сравнению с аналоговым периодом предыдущего года и составило 192 тыс., что стало минимальным показателем за последние два года. Снижение спроса, в том числе, связано с полным использованием пенсионных накоплений. В июне 2026 года Единый накопительный пенсионный фонд (ЕНПФ) повысил пороги достаточности для применения пенсионных накоплений в целях улучшения жилисных условий. В зависимости от возраста участников рост составил более 79%. Пенсионные излишки в recent years поддерживали покупательскую способность на рынке жилья, поэтому после изменения порогов число потенциальных покупателей заметно сократилось. При этом доля одобренных заявок снизилась с 23,6 до 22,5%, что указывает на более осторожный подход банков к оценке заемщиков.
Однако этот фактор не воздействовал на рынок элитной недвижимости, поскольку он развивается по иной траектории. Эксперт отмечает, что доля ипотечных клиентов в этом сегменте традиционно минимальна. Большинство сделок осуществляется за счет собственных средств, доходов от бизнеса, продажи активов, рассрочек от застройщиков или комбинированных финансовых схем.
По оценкам специалиста, около 80% сделок в премиум‑сегменте полностью оплачиваются собственными средствами покупателей. Около 20% составляют рассрочки от застройщиков. Классическая ипотека используется примерно в 1% случаев и обычно служит инструментом управления ликвидностью, а не способом приобретения недвижимости.
«Пенсионные средства сыграли значительную роль на массовом рынке, позволив многим семьям улучшить жилитные условия. Однако в сегменте элитной недвижимости этот инструмент почти не применялся. Покупатели объектов стоимостью от 450 млн тенге редко принимают решения, опираясь на доступность пенсионных накоплений», — сообщил специалист.
Эксперт по коммерческой недвижимости оценивает долю классической ипотеки в премиум‑сегменте в пределах 5–10%, однако в этих случаях обычно речь идет о программах private banking или кредитах под залог коммерческих активов на индивидуальных условиях.
Как формируется цена на luxury
По оценкам аналитика, до 40% стоимости объекта покупатель платит не за сам строительный процесс, а за право находиться в определенном районе. Застройчики включают в стоимость затраты на приобретение земельных участков, часто связанные с сносом старого жилого фонда.
«В престижных районах Алматы свободных участков практически не осталось. Когда спрос сохраняется, а новых предложений нет, начинает действовать особый аукционный механизм. Локация сама генерирует дополнительную стоимость, ускоряя рост цены за метр быстрее, чем ускоряются строительные расходы», — пояснил эксперт.
Ранее для успеха достаточно было найти удачное расположение, однако сейчас покупатели оценивают весь продукт комплексно: архитектурные решения, инженерные системы, уровень сервиса, благоустройство и качество общих пространств. Поэтому в настоящее время наиболее востребованы два формата: небольшие клубные дома с ограниченным числом квартир в премиальных кварталах Алматы и парковых зонах Астаны, а также уникальные пентхаусы с видовыми панорамами в значимых проектах. При этом загородные виллы и таунхаусы продаются значительно медленнее из‑за сложной транспортной доступности, трудностей эксплуатации и высоких расходов на обслуживание.
Элитный профиль
Сотрудники отмечают, что почти весь рынок элитной недвижимости сосредоточен в Алматы и Астане, тогда как в остальных регионах такие сделки носят единичный характер.
При этом профиль покупателей различается. В Алматы основные клиенты – владельцы крупного бизнеса, представители финансового сектора, ритейла, экспатов, дипломатов и творческой элиты; в Астане спрос формируют бизнесмены из регионов, топ‑менеджеры национальных компаний, представители государственных структур и подрядчики квазигосударственного сектора.
Несмотря на устойчивый интерес, сделки сейчас заключаются дольше. «Сегодня состоятельный клиент приобретает лишь тот объект, который полностью соответствует его представлению о качестве жизни. Если подходящего проекта нет, он предпочитает ждать. Кроме того, изменение структуры капитала влияет на процесс. Всё чаще сделки сопровождаются возвратом средств из-за рубежа, прохождением строгих банковских проверок и более сложных юридических процедур. В результате принятие решения может занимать от трёх до шести месяцев, что стало новой нормой для отрасли», — отметил специалист.
На фоне охладения первичного рынка застройщики стали более гибкими в переговорах с покупателями. По наблюдениям аналитика, при полной оплате собственными средствами скидка может достигать 7–12%. Кроме того, застройщики предлагают индивидуальные условия, например, отсрочку последнего платежа на год без удорожания. Иногда вместо снижения цены покупатель получает дополнительные бонусы – парковочное место, кладовая или extra площадь.
Недостаток настоящего luxury
Специалисты сходятся во мнении, что главной проблемой рынка элитной недвижимости остается не спрос, а предложение. «Качественных проектов по‑прежнему мало. При этом некоторые девелоперы называют элитным жильем то, что фактически относится к дорогому бизнес‑классу. Покупатели объектов премиум‑класса хорошо ориентируются в рынке и быстро замечают такие различия», — отметил эксперт.
По оценке специалиста, наибольшим дефицитом сегодня пользуются квартиры площадью 300–500 м². Однако большинство застройщиков предлагают объединять несколько квартир, что редко позволяет получить планировку, сравнимую с изначально спроектированной резиденцией.
Дополнительной проблемой является то, что большинство объектов передаются покупателям в сырой отделке, тогда как значительная часть клиентов премиум‑сегмента предпочитала бы приобрести полностью готовое жилье с дизайнерской отделкой.
Специалист считает, что новые стандарты качества на рынке Алматы задали проекты Dostyk 300 и Lumiere. «Каждый реализовал свои подходы. Dostyk 300 продемонстрировал высокий уровень архитектуры, продуманное зонирование территории, качественное благоустройство, сильную концепцию общих пространств и одну из лучших локаций города. Lumiere, напротив, предложил другие решения: высокие потолки почти шести метров на верхних уровнях, одну из лучших входных групп на рынке, сервис консьержа высшего уровня и внимание к деталям. Именно такие элементы сегодня формируют истинное понятие luxury, и каждый новый проект теперь будет сравниваться с этими эталонами», — пояснил он.
Что будет с рынком дальше
Специалисты не ожидают резких изменений на рынке элитной недвижимости в ближайшем будущем. По их мнению, действительно качественные проекты сохранят высокий спрос и будут увеличиваться минимум в пределах инфляции, тогда как переоцененные объекты могут столкнуться с более длительным периодом продажи, необходимостью предоставления скидок и пересмотра рыночных ожиданий.
«Следующие два года покажут, кто действительно способен создавать элитную недвижимость, а кто ограничивается лишь дорогими квадратными метрами», — заключил специалист.