В Казахстане произошли значительные изменения на рынке ипотечного кредитования из-за новых законодательных норм. Национальный банк совместно с Агентством по регулированию финансового рынка утвердили постановление о снижении максимальной годовой процентной ставки (ГЭСВ) по жилищным займам с 25% до 20%. Данные правила вступят в силу в ноябре 2025 года. Эксперты разъясняют последствия этого решения для рынка недвижимости.
Ведущие казахстанские банки после объявления о грядущем снижении ставок ограничили или полностью прекратили выдачу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке. С ноября текущего года ГЭСВ будет зафиксирована на отметке 20% при базовой ставке Центробанка в 18%. Для кредитных организаций это означает сокращение маржи, делая ипотечные продукты менее прибыльными.
ГЭСВ снизят до 20% в ноябре
Специалисты отмечают, что дополнительными факторами давления на вторичный рынок выступают неоднородное качество залогового имущества, увеличенные расходы на оценку и юридическую проверку, а также потенциальные сложности с быстрой продажей объектов. Вследствие этого банки вынуждены либо ужесточать критерии одобрения заявок, либо временно приостанавливать кредитование, чтобы соответствовать новому уровню ГЭСВ и минимизировать риски. Подтверждением служит снижение доли одобренных займов до 26% в первой половине 2025 года (против 37% за аналогичный период прошлого года). Данная тенденция наиболее выражена именно на вторичном рынке из-за разнородности профилей заёмщиков и объектов.
Аналитики предполагают снижение ликвидности массового сегмента вторичного жилья: сроки продажи недвижимости могут увеличиться, а разрыв между запрашиваемой и рыночной ценой — расшириться. При этом общее падение цен маловероятно — ограниченное предложение качественных объектов и рост затрат на новое строительство будут поддерживать стоимость, хотя динамика цен замедлится с увеличением разброса в зависимости от локации и состояния жилья.
Дополнительные факторы влияния
Снижение ГЭСВ до 20% стало ключевым, но не единственным катализатором изменений, считают специалисты.
– Это решение сработало вместе с ростом базовой ставки до 18%: себестоимость кредитных ресурсов повысилась, но банки не могут компенсировать это за счёт увеличения ставок из-за жёстких ограничений. При ГЭСВ 25% кредитные модели ещё сохраняли рентабельность, но снижение до 20% сделало их убыточными для заёмщиков со средним уровнем риска. Дополнительные сложности создают требования к резервным нормативам, ограничивающие ликвидность. Таким образом, снижение ГЭСВ стало спусковым крючком, а сочетание высокой базовой ставки и регуляторных ограничений — основной причиной охлаждения рынка.
Роль государственных программ
Часть экспертов предполагает, что в сложившихся условиях основным поставщиком ипотеки для населения может остаться только «Отбасы банк», если коммерческие банки свернут программы. Однако большинство аналитиков считают такие прогнозы излишне пессимистичными, хотя признают рост зависимости рынка от государственных программ.
– По итогам первого полугодия 2025 года на «Отбасы банк» пришлось 69% выданных кредитов, что демонстрирует растущую роль льготных продуктов и государственного финансирования. В 2026 году коммерческие банки сохранят присутствие лишь в отдельных нишах: для клиентов премиум-сегмента с крупным первоначальным взносом, программ перекредитования и зарплатных проектов. Основной объём операций на массовом рынке придётся на государственные программы, где рентабельность обеспечивается субсидиями и долгосрочным фондированием. Тем не менее, коммерческие банки останутся важным элементом системы благодаря конкуренции в качестве сервиса и специализированным продуктам. При улучшении макроэкономических условий их доля может частично восстановиться.
Снижение активности коммерческих банков может стимулировать разработку новых льготных механизмов, но масштабных программ ждать не стоит. Вероятнее точечные меры: продление субсидий для отдельных категорий граждан или эксперименты с совместным финансированием. Эффективность этих шагов будет зависеть от динамики базовой ставки — без её снижения льготы будут лишь компенсировать разрыв между затратами банков и установленным потолком ГЭСВ.
В результате, основным сценарием на 2026 год останется доминирование льготной ипотеки, умеренное внедрение новых инструментов и сохранение жёстких критериев одобрения для рыночных кредитов.