Алматы продолжает быть экономическим центром страны, однако на рынке коммерческой недвижимости наблюдается несоответствие: избыток площадей низших сегментов и дефицит элитных площадей. Каковы причины такой динамики и когда появятся офисные высотки уровня A+?
Структура рынка
Рынок офисных площадей Алматы характеризуется высокой консолидированностью как по локации, так и по уровню качества. БUINTY-центры сосредоточены в трех из восьми районов – Бостандыкском, Медеуском и Алмалинском. По оценке 2025 года совокупная площадь Class A‑офисов составила около 1,6 млн м², из которых арендопригодная часть (GLA) около 1 млн м². При этом категории B и B+ захватывают почти 90 % общей площади: около 702 тыс. м² относятся к классу B, а 198 тыс. м² – к классу B+. Остается лишь 6 % (≈60 тыс. м²) Class A и 5 % (≈47 тыс. м²) Class A+, что делает их самыми востребованными сегментами.
Эти данные подтверждаются итоговыми загрузками: в 2025 году площади класса A+ показывают почти полную занятость – 99 %, тогда как офисы классов A и B заняты на 91 %. В то же время заполняемость сегмента B+ составляет лишь 86 %, но рост загрузки в этом сегменте ожидается в среднесрочной перспективе из‑за ожидаемого дефицита офисных площадей.
Отличие классов
Разделение бизнес‑центров на категории отражает рыночную классификацию, учитывающую качестве здания, инженерные решения, локацию и уровень сервиса.
Класс B представляет базовый уровень офисной недвижимости, обычно представляющий собой бывшие административные здания или старые бизнес‑центры с простой инфраструктурой и традиционной кабинетной планировкой. Основное преимущество – низкая стоимость аренды.
Класс B+ включает более качественные здания, часто переименованные или реконструированные, где созданы комфортные условия работы, однако они уступают сегментам A и A+ по уровню инженерного оборудования, планировкам и сервисов.
Класс A охватывает современные офисные комплексы, отвечающие высоким стандартам недвижимости, но уступающие премиальным объектам A+ по архитектурным решениям, масштабу и богатству инфраструктуры.
Класс A+ – это премиальный сегмент, где здания расположены в лучших деловых районах, обладают современной архитектурой, высокотехнологичными системами, профессиональным управлением и развитой инфраструктурой. Такие объекты часто соответствуют международным стандартам, предлагая просторные этажи, подземный паркинг, качественные общественные зоны и набор услуг для арендаторов.
Эта сегментация обусловлена экономическими факторами девелопмента. Строительство объектов уровня A+ требует существенных капиталовложений: дорогие земли в центральных районах, сложные архитектурные решения, дорогие инженерные сети, значительные площади под паркинги и высокие эксплуатационные расходы. Кроме того, спрос на такие объекты ограничен – не каждый арендатор планирует арендовать площадь, соответствующую высоким тарифам, а высотные риски делают инвестиционную модель менее предсказуемой. Поэтому большинство новых построек реализуется в сегментах B и B+, где стоимость ниже, а модель заполнения более гибкая. На текущий момент в городе лишь два объекта полностью соответствуют требованиям класса A+.
Деловая активность растет
Вчетвертом квартале 2025 года рынок офисов Алматы зафиксировал рост средневзвешенных арендных ставок на 19 % по сравнению с тем же периодом предыдущего года.
Среди всех сегментов наибольший темп роста арендных ставок наблюдается в классе A+. Средняя стоимость аренды в 2025 году выглядит так: A+ – 36 365 тенге за м², A – 22 527 тенге за м², B+ – 19 481 тенге за м², B – 14 256 тенге за м² (брутто‑ставка включает НДС и эксплуатационные расходы). При этом рост арендных ставок наблюдается во всех сегментах, а позиции премиального сегмента укрепляются.
Спрос на офисы уровня A+ поддерживается в первую очередь международными компаниями, финансовыми институтами и фирмами из сфер консалтинга и IT, которым важны высокий уровень офисной среды, престижная локация и соответствие мировым корпоративным стандартам.
В ближайшие годы в Алматы планируется открытие новых офисных комплексов премиум‑класса, среди них B‑центр A+ Almaty Business Park, возводящийся на пересечении проспектов Аль‑Фараби и Сейфуллина компанией BI Group, а также еще один объект в районе Villa на проспекте Аль‑Фараби, пока не получивший официального названия.
Таким образом, рынок коммерческой недвижимости Алматы испытывает острую нехватку элитных площадей, подтверждаемую почти полной загрузкой объектов A+ и ростом арендных ставок. Появление новых проектов в этом сегменте поможет смягчить напряжение и укрепить позиции города как регионального экономического центра.