В Казахстане кооперативы владельцев квартир находятся на ключевом этапе предстоящей трансформации. Их функции меняются: они уже не способны управлять домами в прежнем виде и принимать решения от имени всех жильцов. В этой процедуре стоит переоформление кооперативов, переводимых в новый юридический статус. При отсутствии завершения этой процедуры организацию могут возбудить в суде.
На сегодняшний день переоформление идёт вяло. Из 1690 зарегистрированных кооперативов и ПКСК лишь 38 прошли эту процедуру. При этом сроки всё сокращаются. Для собственников квартир это не просто бюрократия, а вопрос выбора управляющей структуры, распределения взносов и контроля за состоянием общей собственности.
КСК больше не решает за жильцов
Раньше кооперативы фактически управляли многоквартирными домами от имени всех собственников. Они собирали плату, принимали решения, привлекали подрядчиков и представляли финансовые отчёты. Эта модель часто вызывала недовольство.
Сейчас положение меняют. Обслуживание домов должно осуществляться самими собственникам через ОСИ или совместное управление без юридического лица. После переименования в новый статус кооператив перестаёт быть органом управления, а превращается в исполнителя. Иными словами, он может предоставлять услуги, но лишь по указанию собственников.
Проще говоря, кооператив переходит в роль сервисной организации. Он может убирать подъезды, следить за инженерными сетями, планировать ремонт, составлять смета и выполнять работы. Однако вопросы о деньгах, тарифах и приоритетах решаются жильцами.
Этот формат должен повысить открытость управления. Владельцы смогут контролировать, куда идут их платежи, какие работы выполнены и почему такие расходы включены в тариф.
Недвижимость в Казахстане может подешеветь: правда или миф
Почему старую систему решили изменить
КСК появились в Казахстане ещё в 1990‑х годах и долго оставались привычной моделью управления домами. Но со временем у этой системы накопилось множество проблем. Особенно жильцы недовольствовались контролем за деньгами.
Многие собственники не понимали, куда уходят ежемесячные взносы. В одних домах откладывали работы по подъездам, крышам, подвалам и коммуникациям, в других не было вообще капитального ремонта. При этом сами жильцы часто оставались в стороне и воспринимали себя не как совладельцы, а как лишь получатели услуг.
Новая модель делает акцент на ответственности собственников. Дом – это не только квартира за дверью, но также крыша, лифт, подъезд, трубы, двор и другие общие элементы здания. Поэтому жильцы должны участвовать в выборе формы управления и контролировать исполнителей.
Нацфонд может помочь казахстанцам получить жильё
Что нужно сделать жильцам
Сначала собственники должны выбрать законную форму управления домом. На сегодняшний день основных вариантов два: ОСИ или непосредственное совместное управление. Для этого необходимо провести собрание и принять решение большинством.
ОСИ подходит тем домам, где жители хотят создать юридическое лицо и открыть счета именно на своё объединение. Это даёт больше контроля за деньгами. Текущие взносы и накопления на капитальный ремонт проходят через счета дома, а не сторонней организации.
Непосредственное совместное управление возможно без создания юридического лица. Для небольших домов это может быть проще. Но если в доме более 36 квартир, обычно требуется привлечь сервисную организацию. Ею может стать управляющая компания или перерегистрированный кооператив.
Именно на этом этапе перерегистрация кооператива становится важной для самих коoperativов. Если они хотят продолжить работу, им необходимо подтвердить новый статус и действовать уже как субъект сервисной деятельности.
Льготная ипотека подогревает рынок: почему квартиры дорожают
Как изменится работа кооперативов
После перерегистрации кооператив должен работать по более понятным правилам. Он не сможет просто собирать деньги и распоряжаться ими на своё усмотрение. Кооперативу придётся показывать собственникам, какие работы нужны дому, сколько они стоят и почему именно такой тариф предложить к утверждению.
Также кооператив обязан провести инвентаризацию общего имущества. В этот перечень входят подъезды, крыши, подвалы, чердаки, лифты, инженерные сети и другие элементы здания. После осмотра нужно составить акты дефектов, спланировать ремонт и подготовить смета.
Кроме того, кооператив обязан отчитываться о выполненных работах. Для жильцов это важное изменение: они смогут требовать не общие обещания, а конкретный отчёт: что сделано, когда сделано, сколько это стоило и кто принял работу.
Ещё одно требование касается кадра. В кооперативе должен быть специалист с сертификатом управляющего многоквартирным домом. Это должно повысить профессиональный уровень тех, кто отвечает за обслуживание жилья.
Что происходит с замороженными ЖК в Астане
Почему КСК не спешат проходить процедуру
Темпы реформы остаются низкими по нескольким причинам. Во‑первых, многое зависит от активности самих жильцов. Именно собственники должны собираться, обсуждать форму управления и принимать решения. Но во многих домах люди не готовы тратить время на эти процедуры.
Во‑вторых, часть председателей кооперативов не соответствует новым требованиям. Теперь руководитель организации должен быть собственником жилья в одном из домов, на базе которых регистрируется кооператив. Если прежний председатель живёт в другом месте, кооперативу необходимо найти нового руководителя.
В‑третьих, не везде хватает сертифицированных специалистов. Для получения сертификата нужно пройти тестирование и соответствовать квалификационным требованиям. Для небольших кооперативов это может стать дополнительной сложностью.
Есть и организационные проблемы. Некоторые дома уже создавали ОСИ, потом продолжили работать через кооператив, а теперь не всегда понимают, какая форма управления фактически действует. Поэтому перед перерегистрацией необходимо привести документы в порядок.
ЛРТ в Алматы: как новая линия изменит районы и рынок жилья
Что будет с теми, кто не успеет
Если кооператив не пройдёт перерегистрацию, он не сможет легально работать в прежнем формате. После обращений собственников жилиза исправление может инициировать ликвидацию через суд.
Однако этот процесс вряд ли будет быстрым. У многих кооперативов есть долги, должники, незавершённые обязательства и спорные вопросы. Поэтому ликвидация может растянуться. Но продолжать работать «как раньше» такие организации всё равно не смогут.
Для собственников главный риск – остаться без понятной системы управления. Если жильцы не выберут ОСИ, НСУ oder сервисную организацию, дом может оказаться в подвешенном состоянии. Тогда жилиза исправление будет искать временного управляющего. Но не каждая компания захочет брать старый дом с минимальным тарифом и большим объёмом проблем.
Поэтому пассивность может обернуться для жильцов не меньшими трудностями, чем сама реформа.
Более 800 семей в Алматы получат долгожданные арендные квартиры
Что важно понять собственникам
Реформа кооперативов касается не только председателей и документов. Она напрямую влияет на каждого владельца квартиры. От решения жильцов зависит, кто будет обслуживать дом, кто получит доступ к счетам, как будут утверждать тарифы и кто станет отвечать за ремонт.
Собственникам стоит не ждать, пока вопрос решит кто‑то другой. Нужно узнать, какая форма управления действует в доме, проходил ли кооператив перерегистрацию, есть ли ОСИ или НСУ, кто распоряжается взносами и как жильцы получают отчёты.
Чем раньше дом определится с управлением, тем меньше риска столкнуться с хаосом после установленного срока. Новый формат может дать жильцам больше контроля, но только при условии, что они сами включится в процесс.
В итоге перерегистрация кооперативов становится проверкой не только для организаций, но и для собственников. Если жители хотят прозрачных расходов, понятного ремонта и реального влияния на свой дом, им придётся участвовать в управлении, а не просто оплачивать квитанции.
Все актуальные новости из сферы недвижимости доступны в приложении Homsters